L’achat d’un terrain à bâtir est complexe et stratégique. En effet, il convient de ne pas se tromper. L’opération envisagée est primordiale. Choisir le « bon » terrain suppose de s’interroger sur certains points. Ce n’est pas une acquisition anodine et certains conseils peuvent vous permettre d’éviter les « mauvaises » surprises.

Choix du terrain à bâtir

Rappelons, en préambule, que la nature du terrain et sa configuration permettent d’envisager les conditions de construction du bien immobilier. L’architecture de ce dernier en découle. En ce sens, il convient d’opter pour le terrain avant de dresser des plans ou de déterminer la construction de l’habitation. Un soin tout particulier doit être porté sur le choix du terrain. Ainsi, il est important de savoir dans quelle perspective la parcelle est acquise. En effet, les besoins diffèrent s’il s’agit d’une obtention à finalité commerciale tels les logements locatifs (location saisonnière, commerciale ou à titre d’habitation principale) ou d’une acquisition dans un cadre plus personnel (maison individuelle).

Le terrain peut aussi être visé afin d’établir un projet immobilier comme la construction d’une résidence ou d’un immeuble. De surcroit, l’emplacement de la parcelle doit tenir compte de la proximité des commerces, des transports en commun (tramway, métro, bus, gare, aéroport), des réseaux routiers, de la localisation du projet (métropole « à taille humaine », campagne, « grande ville », etc.).

Le cadre familial, l’activité de l’acquéreur, mais aussi sa personnalité rentrent en ligne de compte. L’orientation et l’exposition du terrain à bâtir ne doivent pas être négligées.

Les acheteurs potentiels ont en principe le choix entre l’achat d’un terrain dans un lotissement ou celui d’opter pour une parcelle isolée. Le lotissement présente l’avantage de garantir tout ce qui concerne les raccordements (eau, électricité…), mais aussi de simplifier la construction. Toutefois, il impose des règles cumulatives à celles du plan local d’urbanisme (articles L442-1 et suivants du code de l’urbanisme). Précisons qu’il n’est pas possible de procéder à une construction sans respecter les normes en vigueur tant sur le plan architectural (matériaux, couleurs, surface) et tout ce qui peut être rattaché à la propriété (boîte aux lettres, clôtures). Certaines obligations liées à la vie collective peuvent être insérées dans le cahier des charges comme, par exemple, l’entretien du jardin.

A contrario, la parcelle isolée offre une très grande liberté à l’acquéreur, mais constitue une démarche plus périlleuse. En effet, elle offre beaucoup moins de garanties notamment sur la nature du sol ou la dimension de la parcelle.

Démarches antérieures à l’acquisition

L’acquisition d’un terrain à bâtir suppose d’avoir obtenu l’accord préalable de l’administration sur sa constructibilité et de renseigner sur toutes les caractéristiques du terrain et de ses alentours. Un certificat d’urbanisme est nécessaire (article L410-1 du code de l’urbanisme). Cette démarche doit être effectuée auprès de la mairie où se situe le terrain. Ce document permet de s’informer sur la constructibilité de la parcelle et les différentes normes à respecter comme la forme de la toiture ou la couleur des matériaux. Il indique, en outre, les règles de densité de construction en raison de la surface et les contraintes d’aménagements des environs. Le plan local d’urbanisme doit être demandé afin de consulter les dispositions en vigueur applicables sur la commune concernée (article L123-1 du code de l’urbanisme). Ce dossier permet de se rendre compte de l’évolution des terrains à proximité. En ce sens, il est possible de connaître les éventuelles constructions en cours ou à venir sur les parcelles environnantes. Les servitudes sont, en outre, présentes.

S’agissant de l’achat d’un terrain situé dans un lotissement, plusieurs documents sont nécessaires. En effet, l’acquéreur doit demander à ce que lui soit transmis le règlement du lotissement, le cahier des charges imposant diverses obligations, mais également l’arrêté de lotir (article L442-9 du code de l’urbanisme). Ce dernier liste les travaux et aménagements prévus au sein du lotissement. Il convient de se renseigner sur le montant des charges collectives. Par ailleurs, la vérification de la surface réelle de la parcelle doit être effectuée. En effet, les indications du cadastre ne sont pas suffisantes. Afin de délimiter le terrain à bâtir, le bornage est une solution intéressante (article 646 du code civil).

Il est recommandé de faire appel à un géomètre-expert.

Les parties matérialisent leur consentement par la conclusion d’un procès-verbal dressé par l’expert choisi. Ce document formalise définitivement les contenances des parcelles, mais également leurs limites (articles 1322 et 1323 du code civil). En effet, les parties ne peuvent ni le contester ni en faire dresser un nouveau par un juge (Cass. Civ. 31 octobre 2012 n°11-24.602). Précisons que l’enregistrement du procès-verbal de bornage au service des hypothèques est facultatif. Il est toutefois préférable d’y recourir afin qu’il soit opposable aux tiers. Une étude spécifique permettant de connaître la nature du sol et du sous-sol est indispensable pour établir les fondations du logement. Celle-ci peut être confiée à un expert si les renseignements donnés par les voisins ou la mairie manquent de précision ou de clarté. Bien que cette étude soit onéreuse, elle permet de se prémunir contre des impondérables lors de la construction pouvant causer des surcoûts non négligeables.

Conseil d'Expert

Il est important de s’informer sur les tarifs pratiqués concernant les branchements aux réseaux d’eau et d’électricité pour les terrains isolés.

Procédure d’achat du terrain à bâtir

L’achat du terrain à bâtir exige le même formalisme que l’acquisition du logement. En ce sens, il est possible de conclure un avant-contrat (article 1589 du code civil). Ce dernier doit être suivi d’un acte authentique notarié. Cette étape est cruciale. Il est recommandé d’étudier scrupuleusement l’acte de vente et de vérifier que les mentions devant y être insérées sont bien présentes (frais et taxes, les éventuelles servitudes, la description exacte du terrain …). Le contrat préliminaire indique, en outre, la surface constructible du terrain, les conditions suspensives et mentionne également si le terrain a fait l’objet d’un bornage (article L115-4 du code de l’urbanisme).

La vente ne devient définitive qu’après l’obtention par l’acquéreur du certificat d’urbanisme, du permis de construire, mais aussi des prêts éventuels.  

L’officier d’état public est tenu de vérifier la validité de l’acte et de préciser aux protagonistes les conséquences et les risques découlant d’un tel engagement (Cass. Civ. 26 novembre 1996, n°94-13.989). Cette obligation d’éclairage est précédée d’une obligation pour le notaire de se renseigner sur la faculté de bâtir sur le terrain retenu. En outre, il doit aviser le futur acquéreur quant à la potentialité de ne pas obtenir une autorisation de construire (Cass. Civ. 20 mars 2014, n°13-14.121). Le retrait du permis de construire peu de temps après la vente du terrain à bâtir peut entrainer la nullité de cette dernière si la constructibilité constituait un élément essentiel de l’accord des acheteurs (Cass. Civ. 12 juin 2014, n°13-18.446).

La vente d’un terrain à bâtir qui s’avérerait en définitive inconstructible doit être annulée (Cass. Civ. 13 novembre 2014, n°13-24.027).