Lors de la vente d’un bien immobilier situé au sein d’une copropriété, le propriétaire est tenu de procéder à certaines formalités. À défaut de certificat attestant l’absence de créances impayées à l’égard du syndicat de copropriété, un avis de mutation doit notamment être délivré. Le syndic dispose de la faculté de s’y opposer dans un délai et dans des conditions strictement définies. Il se voit également accorder le statut de créancier privilégié concernant les sommes mentionnées par la loi (article 2374 du Code civil).

Certains documents (pré-état daté, état daté) facilitent la contestation de l’avis de mutation. Ils doivent être remis au notaire avant la signature de l’acte authentique de vente.

Démarches annexes à l’avis de mutation

Dans un souci de « transparence », certaines informations relatives au vendeur sont exigées. Suite à la réception de l’avis de mutation, le syndic pourra également s’y référer. En ce sens, le vendeur est tenu de réaliser un récapitulatif des charges de copropriété. Ce « pré-état daté » comprend l’ensemble des données financières sur les charges de copropriété à venir. Cela permet à l’acquéreur de se faire une idée sur sa capacité d’achat. Ce document doit mentionner le montant des charges courantes ainsi que celui des travaux opérés par le vendeur lors des deux exercices comptables précédents la cession voire, le cas échéant, les remises liées au « fonds travaux »de l’immeuble. On y trouve, en outre, les sommes devant être versées par l’acquéreur au syndicat, le montant des dettes du vendeur et l’état des éventuels impayés au sein de la copropriété.

De surcroit, le vendeur devra être à jour des charges dues au syndicat avant la conclusion de l’acte authentique.

Pour se faire, le notaire est tenu de remettre un questionnaire au syndic. Celui-ci comporte un « état daté » permettant de connaître la situation financière du cédant auprès du syndicat, mais également un certificat attestant que ce dernier a versé l’intégralité des charges.Ce document contient diverses informations listées par décret (article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Il indique les dettes du vendeur à l’égard du syndicat (provisions et avances exigibles du budget prévisionnel, charges impayées lors des exercices antérieurs, sommes devenues exigibles suite à la cession, la quote-part des travaux d’amélioration votée en assemblée générale), les éventuelles créances dues par le syndicat au vendeur (avances non utilisées, provisions exigibles en raison d’un impayé) et les sommes incombant à l’acquéreur (reconstitution des avances constituant des réserves ou représentant un emprunt du syndicat, provisions non exigibles ou non comprises dans le budget prévisionnel).

Précisons que l’acquéreur et le vendeur du lot peuvent s’entendre au préalable sur la répartition des charges.

Toutefois, cet accord ne sera valable qu’entre les parties. En effet, le syndic doit solliciter les charges auprès du copropriétaire occupant le bien lors de l’exigibilité des créances.

La délivrance d’un avis de mutation

Après avoir rempli le questionnaire, le syndic doit adresser au notaire le formulaire intégré à l’état daté, également appelé « certificat de l’article 20 ». Celui-ci atteste que le vendeur n’a plus aucune obligation envers le syndicat. Ce certificat est valable un mois. Si le cédant ne le remet pas dans ce délai, le notaire est tenu de transmettre, dans les 15 jours suivant la cession, un avis de mutation au syndic. Suite à la réception de l’avis de mutation, le syndic dispose de 15 jours pour s’opposer au prix de vente via une lettre recommandée avec accusé de réception (article 20-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Tant que les dettes n’ont pas été régularisées, le notaire devra conserver le prix de la cession.

Conseil d'Expert

Pour le contester, il convient de saisir le tribunal de grande instance où se situe le bien immobilier.

L’acte d’opposition doit stipuler le montant et la raison de chaque créance exigible du syndicat à l’égard du copropriétaire qui cède le bien (Cass. Civ. 15 décembre 2004, n°03-15174). Il comporte notamment les créances du syndicat relatives aux charges et travaux de l’année en cours et des deux dernières années écoulées, mais également celles correspondant aux deux années antérieures c’est-à-dire les exercices « N-3 » et « N-4 ». On y trouve, en outre, les dettes du syndicat. Elles sont cautionnées par une garantie légale et non incluses dans les créances prévues. L’opposition peut toutefois porter sur des sommes non comprises dans celles précédemment énumérées (article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). En cas d’accord entre la personne souhaitant céder son bien et le syndic sur les sommes restant dues, le notaire doit libérer les fonds.

À défaut, ce dernier doit les remettre au syndicat dans un délai de trois mois suivant l’opposition régulièrement formée par le syndic.

Cela s’explique par le privilège immobilier accordé au syndic sur ce type de créances (article 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)Si l’acquéreur est l’un des copropriétaires, les règles sont encore plus strictes depuis la loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014). En effet, le syndic est tenu de délivrer au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant le règlement effectif des charges par le copropriétaire désirant acquérir le bien immobilier (article 20-II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Par ailleurs, si un avant-contrat a été conclu, l’acquéreur dispose d’un délai de 30 jours à partir de la notification pour s’acquitter des dettes envers le syndicat. En l’absence de certificat attestant le paiement des charges dans ledit délai, le notaire doit informer les parties de l’impossibilité de poursuivre la cession. Dans ce cas, l’avant-contrat n’est plus valable et l’acquéreur ne peut s’en prévaloir.

Précisons la possibilité offerte au syndic d’engager une procédure judiciaire, si des créances n’ont pas été honorées, sans avoir à attendre la cession du bien ou une autorisation de l’assemblée générale (article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Transfert de propriété et avis de mutation

Après avoir effectué les formalités relatives à l’avis de mutation, le transfert de propriété peut avoir lieu. À l’issue de la signature de l’acte de vente, la cession doit être notifiée au syndic par le notaire via une lettre recommandée avec accusé de réception. La notification doit indiquer le bien immobilier concerné par la cession, l’identité de l’acquéreur ou du mandataire chargé de la vente, mais également les accords éventuels relatifs aux modalités de remboursement de l’emprunt collectif en cours. Elle est opérée indépendamment de celle de l’avis de mutation (article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Par ailleurs, le vendeur doit payer les charges du syndic, y compris celles exigibles après la conclusion de l’acte authentique, tant que le syndic n’a pas reçu le courrier indiquant la réalisation de la vente.

Une fois cette opération accomplie, l’acquéreur obtient la qualité de copropriétaire.