Comme son nom l’indique, le bail de longue durée est une forme de location dérogeant à la durée « classique ». Le bail de longue durée ne présente pas les mêmes caractéristiques que les baux de droit commun. On en distingue, principalement, trois : le bail emphytéotique, le bail à construction et celui de réhabilitation.

Il convient d’évoquer leurs particularités, mais également leurs régimes et les modalités d’extinction.

La particularité du bail de longue durée

En préambule, il convient de noter qu’une distinction s’opère entre les baux de droit commun (baux commerciaux, baux à usage d’habitation) et le bail de longue durée (Cass. Civ. 29 avril 2009, n°08-10.944). En ce sens, la durée du bail diffère. Elle ne peut être inférieure à 18 ans pour le bail emphytéotique et le bail à construction, et 12 ans pour le bail à réhabilitation. Hormis la différence de durée, ces trois baux sont très proches dans leurs régimes. En ce sens, les améliorations effectuées, dans le bail de longue durée, profitent au bailleur à l’expiration de la location.

Ce dernier n’est pas tenu de verser une indemnité au locataire ayant réalisé les travaux.

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée

L’emphytéose fait partie du bail de longue durée. Ce bail emphytéotique est d’une durée minimale de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il est renouvelable par volonté expresse des parties et non par tacite reconduction. Son renouvellement n’est donc pas automatique. Le contrat porte uniquement sur un bien immobilier et confère au locataire un droit susceptible d’hypothèque. En effet, cela lui permet de mettre le bien en garantie (article L451-1 du code rural). L’intérêt pour le locataire d’opter pour ce type de bail réside dans le fait de pouvoir s’installer et de créer une véritable structure tel un stade, un circuit ou une résidence de vacances. Ainsi, un investisseur peut mener à bien ses projets, en se comportant comme le « propriétaire » du bien durant la durée de la location. En ce sens, l’absence presque totale d’obligation à l’égard du bailleur permet d’accorder au locataire un droit lui conférant des prérogatives opposables aux tiers. Ces derniers peuvent se maintenir dans les lieux sans accord du bailleur. En effet, le bail emphytéotique peut être cédé et peut faire l’objet d’une hypothèque.

Concrètement, l’emphytéose n’est pas considérée comme un bail « classique » de droit commun.

En effet, le locataire dispose de la jouissance du bien immobilier en contrepartie d’une redevance périodique. Ce droit peut être transmis à ses héritiers. Le locataire dispose d’un droit indépendant du bailleur de l’immeuble. C’est un droit temporaire de jouissance portant sur la chose d’autrui, mais ce n’est pas un droit viager. En effet, elle dérive toujours d’un contrat. Elle ne s’établit qu’à titre onéreux et ne peut porter que sur un bien immobilier. La contrepartie financière est en principe dérisoire compte tenu des charges de gestion. L’emphytéote a des droits très étendus. À la seule condition de ne pas diminuer la valeur du fonds, il est libre d’opérer des aménagements et des constructions, voire même des transformations et des modifications de destination. Il peut également céder son droit, hypothéquer le bien ou constituer des servitudes. Il doit, en revanche, avertir le propriétaire si elles grèvent le fonds. Il est tenu de toutes les charges et contributions, ainsi qu’aux grosses réparations prévues par le code civil. Ainsi, il supporte beaucoup plus de charges que le locataire d’un bail de droit commun. Ce dernier n’est en effet pas tenu des grosses réparations (article 606 du code civil).

Le bailleur est donc libéré de toutes les charges liées au bien immobilier.

Par ailleurs, ce type de bail connaît un regain d’intérêt pour les associations propriétaires de bâtiments importants n’ayant pas toujours les moyens financiers pour procéder à leur remise en état. La partie « technique » peut donc être confiée à un tiers « locataire » disposant des compétences requises. Le bien immobilier lui reviendra à l’issue du bail. En contrepartie, le locataire bénéficie de droits durant une longue période. Cela lui permet d’avoir la gestion du bien objet du contrat et de le céder en garantie hypothécaire.

Conseil d'Expert

Les dispositions régissant les baux de droit commun n’ont jamais été applicables à celui du bail emphytéotique. Ce dernier dispose de règles propres et la caractéristique principale est la faible redevance versée au bailleur.

À l’issue du bail, le propriétaire du bien immobilier devient également propriétaire des constructions édifiées durant la location sans avoir à verser une indemnité (Cass. Civ. 6 juin 1984, n°83-10.946).

Fin du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique, faisant partie du bail de longue durée, peut prendre fin de trois manières différentes. L’hypothèse la plus classique est l’arrivée du terme de la location. Il peut, en outre, intervenir via une résolution pour inexécution d’une des clauses du bail. À titre d’exemple, celle-ci peut être prononcée en cas de détériorations graves ou de non-paiement de la redevance pendant deux ans. Le contrat peut également s’éteindre par la perte de l’immeuble, c’est-à-dire la destruction matérielle ou l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Pour la dernière hypothèse, une indemnité distincte de celle du propriétaire est octroyée à l’emphytéote.

Les autres baux de longue durée

Les deux autres baux de longue durée sont le bail à construction et le bail à réhabilitation. Le premier bail de longue durée engage le locataire à effectuer des constructions sur le terrain et à les entretenir dans un bon état de conservation durant le bail (article L251-1 du code de la construction et de l’habitation). Il permet d’aménager et d’urbaniser les zones nouvelles, le locataire s’engageant à construire sur ledit terrain. La Cour de cassation a considéré qu’un bail conclu pour un prix « dérisoire » ne doit pas être considéré comme inexistant et peut faire l’objet d’une annulation (Cass. Civ. 21 septembre 2011, n°10-21.900). Comme pour le bail emphytéotique, le locataire est titulaire d’un droit  immobilier cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque. Il est propriétaire des constructions qu’il s’est engagé à édifier durant le bail. Ce dernier dure également entre 18 et 99 ans. Il supporte les charges et les frais d’entretien. À l’échéance de la location, le bailleur devient propriétaire des constructions entreprises, sans verser d’indemnité. Il confère également au locataire un droit immobilier.

Jurisprudence

Ce dernier est libre de céder le bien durant la location. Aucune restriction ne peut lui être imposée. En ce sens, une clause prévoyant que la cession est conditionnée à l’autorisation du bailleur doit être annulée (Cass. Civ. 24 septembre 2014, n°13-22.357).

Le bail à réhabilitation est une déclinaison du bail à construction. Il a été introduit par la loi du 31 mai 1990 (articles L252-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Il n’a pas pour but la construction, mais la remise en état des biens immobiliers en vue de la location à usage d’habitation. Il est conclu pour une durée minimale de 12 ans. Comme pour les deux autres baux de longue durée, un droit est accordé au locataire sur le bien immobilier. Ce dernier ne peut être qu’une personne morale. Elle s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble et à le conserver dans un bon état d’entretien. Précisons que le contrat doit mentionner la nature des travaux et le délai d’exécution de ces derniers (article L251-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).

À la fin du bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans que le locataire ne puisse se voir octroyer une indemnisation.