Dans une copropriété, certaines dépenses incombent aux copropriétaires. Ces dernières doivent être nécessaires au fonctionnement de la résidence. Chaque membre est tenu de verser sa quote-part. L’obligation de s’acquitter de ces charges demeure inchangée même si un copropriétaire en conteste le bien-fondé. À défaut, le syndic peut en conséquence solliciter le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndic de copropriété dispose d’une réelle autonomie en la matière qui l’exonère de solliciter l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires avant de recouvrer les sommes non perçues au titre des charges communes.

Liste des charges de copropriété devant être payées

Les charges de copropriété peuvent être communes ou spéciales. Elles sont « communes » si elles s’appliquent à l’intégralité des copropriétaires. Elles peuvent, toutefois, toucher qu’une partie des copropriétaires. En effet, dans l’hypothèse où il y a plusieurs bâtiments au sein d’une copropriété, seul l’un d’eux peut être concerné par le versement des charges. Celles-ci visent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

On peut évoquer notamment les petites et grosses réparations, les honoraires du syndic, le ravalement de la façade du bien immobilier, l’entretien des espaces verts, etc.

Elles sont financées par le versement de provisions trimestrielles. Les copropriétaires sont tenues de payer les charges de copropriété selon leur quote-part. Cette dernière correspond au nombre de tantièmes détenus. Par ailleurs, les charges spéciales concernent l’usage et le fonctionnement des services collectifs, mais également les éléments d’équipement communs comme l’entretien des ascenseurs, les frais de chauffage collectif ou l’installation et l’entretien des interphones. Elles sont réparties en fonction d’un critère d’utilité pour le copropriétaire concerné. Ainsi, l’usage « potentiel » de l’équipement entraine le paiement de ces charges spécifiques (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

À titre d’exemple, les charges relatives à l’entretien de l’ascenseur ne sont pas dues par les copropriétaires résidant au rez-de-chaussée sauf s’ils détiennent une cave ou un parking desservi par un ascenseur.

Procédure relative aux charges de copropriété impayées

Contrairement aux idées reçues, le syndic ne peut pas exiger des autres copropriétaires qu’ils s’acquittent solidairement des dettes d’un copropriétaire défaillant. Aussi, le copropriétaire est tenu de procéder au paiement des charges de copropriété dans un délai convenu. Toutefois, il en est déchargé si l’habitation ne peut être occupée en raison d’un vice de construction ou suite à un arrêté préfectoral d’insalubrité (Cass. Civ. 17 mai 1995, n°93-16.624).

En cas d’impayés, le syndic peut réclamer ces sommes en effectuant des démarches visant au recouvrement des charges de copropriété.

Il n’a pas à obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager cette action (article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Dans un premier temps, il convient de régler le litige à l’amiable. En ce sens, l’envoi d’une lettre de rappel (relance simple) au copropriétaire débiteur suffit. Elle doit mentionner le retard lié au paiement des charges et l’ouverture d’une opération de recouvrement dans l’hypothèse où le défaut persiste. Le débiteur peut éventuellement réclamer un étalement de la dette. Si le copropriétaire fautif ne verse pas la somme demandée, une mise en demeure ayant pour objet le règlement des impayés doit être adressée au copropriétaire. Elle peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou directement par email.

Le débiteur dispose de 30 jours à compter du lendemain de la présentation du courrier ou de l’envoi du mail pour procéder au paiement/versement.

À défaut, le syndic peut exiger la totalité des provisions de l’année budgétaire alors que celles-ci ne sont pas exigibles de la part des autres copropriétaires (article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Notons que le copropriétaire défaillant ne peut être tenu qu’au versement des impayées de l’année en cours (Cass Civ. 20 juin 2012, n°11-16.307).

Recours judiciaires en cas d'impayés des charges de copropriété

Dans le cas où la situation n’est pas régularisée dans les 30 jours et en l’absence d’accord amiable concernant le règlement de la dette, le syndic doit entamer une phase judiciaire. Plusieurs possibilités s’offrent à lui. Il peut agir via des procédures rapides comme le référé ou via la mesure d’injonction de payer (article 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Cette dernière est également peu onéreuse, le recours au service d’un avocat n’étant pas obligatoire. Si ces procédures spécifiques ne peuvent être mises en œuvre, le syndic doit agir devant la juridiction compétente. Cela dépendra du montant du litige. Jusqu’à 4 000 €, la compétence est dévolue au juge de proximité. Entre 4 000 € et 10 000 €, il convient de saisir le tribunal d’instance. Enfin, si le contentieux est supérieur à 10 000 €, le tribunal de grande instance sera compétent.

Conseil d'Expert

Il ne faut pas tarder à lancer ces procédures, car les dettes liées aux charges de copropriété sont prescrites au bout de dix ans (article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Il y a donc urgence en la matière au risque de perdre tout droit de recouvrer ces sommes impayées.

Sanctions liées aux charges de copropriété impayées

Le jugement rendu peut ordonner au copropriétaire défaillant de rembourser les charges de copropriété impayées. Il peut également être condamné à verser des intérêts de retard. Notons que la mise en demeure adressée au débiteur défaillant constitue le point de départ de ces derniers (article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Le versement d’indemnités complémentaires peut, en outre, être prévu par une clause pénale si le règlement de copropriété la mentionne.

Des délais de paiement peuvent être octroyés par le tribunal à condition que le débiteur puisse justifier de difficultés financières (article 1244-1 du code civil).

Par ailleurs, le copropriétaire défaillant prend en charge les frais de procédure engagés par le syndic. Ils se décomposent en trois catégories : les frais de mise en demeure, les frais de relance, mais aussi les frais d’huissier. Cela n’est toutefois pas systématique et il convient de présenter les pièces justificatives attestant de ces frais. En effet, le juge peut décider de ne pas faire supporter ces frais annexes au « mauvais payeur » ou seulement pour partie. Cette décision est prise en fonction de la situation financière du copropriétaire. Dans l’hypothèse où le débiteur n’est pas reconnu fautif, la copropriété devra prendre en charges ces frais.

Exécution du jugement en cas de recouvrement

Le syndic disposant d’un titre exécutoire est en droit de saisir un huissier de justice afin de procéder à la réalisation du jugement. Il peut y procéder de différentes manières. La saisie conservatoire empêche le copropriétaire de faire disparaître les biens mobiliers susceptibles d’être saisis et vendus aux enchères (article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution). Une saisie sur les loyers peut être pratiquée sur le copropriétaire-bailleur. Cette mesure permet de récupérer les créances impayées auprès du tiers occupant le bien. Une saisie sur salaires peut, en outre, être opérée (article R3252-1 du code du travail). Cet acte vise à recouvrer ces sommes entre les mains de l’employeur du copropriétaire fautif. Le syndic peut éventuellement demander la saisie des meubles du débiteur afin de les vendre aux enchères et ainsi percevoir les charges de copropriété impayées (article L221-1 du code des procédures civiles d’exécution). Par ailleurs, il est possible de pratiquer une saisie immobilière.

Précisons que le syndic devra, au préalable, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.