Un locataire est redevable d’un loyer dont le montant comprend la location elle-même mais également des charges locatives selon qu’il habite en appartement ou en maison et en fonction du type du bien loué (à nu ou meublé). Il peut arriver que des locataires doutent de payer uniquement ce qu’ils devraient réellement honorer au regard de la législation ; comment déterminer si ce que nous réclame l’agence immobilière ou le propriétaire correspond bien à ce que l’on doit ?

En effet, le propriétaire est soumis à un certain niveau de charges récurrentes mais une quote-part est récupérable et donc imputable au locataire.

Nous allons vous donner des informations utiles pour y voir plus clair à ce sujet.

Le bail doit stipuler les charges locatives

Il est important lors de la signature du bail pour louer tant un appartement qu’une maison de vérifier que les charges locatives (récupérables) soient correctement stipulées ; d’une part, le bail doit mentionner les diverses charges exigibles de façon limitative et d’autre part leur mode de répartition. En cas de contestation, c’est le bail signé des parties (locataire, propriétaire) qui fera office de document contractuel (Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, n° 96-19.556). Le bail peut prévoir que soit porté à la charge du locataire l’ensemble des prestations, frais et dépenses afférents aux parties privatives louées (Cass. 3e civ., 24 nov. 2004, n° 03-14.430). Il est préférable que le bail délimite les charges locatives en s’appuyant sur la liste des charges récupérables fixée par décret en matière de baux d’habitation.

Pour le locataire, cette énumération des charges locatives doit être sans ambiguïté (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, n° 11-21.108). Par exemple, si le propriétaire souhaite imputer à la charge du locataire, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), il devra très clairement le préciser dans le bail ; autrement dit, cette imputation ne peut résulter que d’une stipulation contractuelle expresse (Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-17.114).

Précisons que le bailleur peut soumettre les charges à une répartition qui tient également compte de la surface et du nombre d’occupants (Cass. 3e civ., 4 nov. 2014, n° 13-20.649).

Quelles charges locatives sont-elles récupérables ?

Les charges locatives récupérables par le propriétaire sont prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Chaque locataire peut ainsi déterminer s’il paye exactement ce qui est dû au propriétaire. Parmi les charges courantes exigibles concernant des locataires en appartement, il y a l’eau froide, l’eau chaude (lorsqu’elle est collective), le chauffage collectif. En maison, le locataire paye directement ces charges-ci et ne doit donc rien reverser au propriétaire. Si le locataire réside dans un appartement qui profite également d’un accès par ascenseur, les charges peuvent prévoir une quote-part liée aux dépenses d’entretien de ce dernier ; il en est de même pour l’entretien des parties communes desservant le bien loué et les espaces verts attenant à l’immeuble.

La liste détaillée des charges locatives récupérables a été relatée dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; on y retrouve notamment la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage. À partir de ce document, le locataire peut vérifier s’il paye exactement ce qu’il doit.

Pour l’y aider, le décret a réparti ces charges en huit postes de dépenses :

Poste 1 : ascenseur et monte-charge ;
Poste 2 : eau froide, eau chaude et chauffage collectif ;
Poste 3 : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude ;
Poste 4 : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
Poste 5 : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
Poste 6 : hygiène ;
Poste 7 : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
Poste 8 : impositions et redevances.

Relevé et régularisation des charges locatives

Il est courant une fois par an de communiquer au locataire, un relevé détaillé de l’ensemble des charges récupérables sur le logement en précisant ce qui a été payé. Le bail peut aussi prévoir des modalités de réajustement des charges locatives pour tenir compte des frais réellement engagés par le propriétaire (ce dernier doit conserver les factures permettant de justifier la réalité de ces frais) ; ainsi, il n’est pas rare qu’en fin d’exercice, qu’une régularisation soit opérée de sorte à obtenir du locataire le paiement d’un reliquat exigible (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451).

La récente loi ALUR a modifié (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) l’article 23 de la loi n° 89-462 datant du 6 juillet 1989 ; ainsi, il est possible de considérer que les charges locatives peuvent donner lieu au paiement de provisions et de facto être régularisées annuellement. Un mois avant la régularisation, le bailleur est tenu de fournir au locataire le décompte par nature des charges.

Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il existait et c’est bien de le préciser une prescription quinquennale en ce qui concerne les actions en paiement des charges locatives. Ainsi, la Cour de cassation considérait que le bailleur disposait de 5 ans pour recouvrer des charges dues (Cass. ch. mixte, 12 avr. 2002, n° 00-18.529). La loi ALUR visé ci-avant est venu bousculer cette prescription en la ramenant à 3 ans – prescription triennale (article 7-1 de la loi de 1989).

Tout comme le montant du loyer, le paiement des charges entraîne donc une réelle obligation imposée au locataire par le bail. L’inexécution de cette obligation peut entraîner la résiliation judiciaire du bail. Le locataire ne peut pas renoncer à payer ses charges au bailleur. Soulignons à cet effet, que le locataire est pleinement tenu de payer l’intégralité du prix qui fonde le bail selon le montant convenu avec le bailleur et qui prévoit en principe le montant du loyer et les charges récupérables (article 1728 du code civil).

Le locataire peut contester le paiement de charges locatives

Il va de soi qu’une obligation au paiement de charges locatives n’exonère pas le bailleur à en justifier tant l’origine que le montant imputé au locataire ; ce dernier, à défaut d’être assuré par le bailleur des réelles charges qui lui sont réclamées, peut contester auprès de ce dernier, le paiement de charges locatives jugées soit inappropriées – non récupérables, soit inopérantes – montant injustifié ou excessif.

Si le locataire a un doute, il peut exiger du bailleur (propriétaire ou agence de location) qu’il fournisse les justificatifs (factures précisant la nature de la charge, son montant, sa date d’émission…). Nous vous proposons pour cela de rédiger votre courrier à partir de notre modèle gratuit.

À défaut d’obtenir gain de cause auprès du bailleur, le locataire pourra saisir le Tribunal d’Instance afin que le Juge fixe la stricte répartition des charges récupérables entre le bailleur et le locataire (article R221-38 du code de l’organisation judiciaire).

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