Le congé pour reprise appelé aussi le congé pour habiter est utilisé par les bailleurs pour le cas où ils décideraient par exemple de reloger un proche. En matière locative, le propriétaire dispose de plusieurs moyens de faire cesser le bail et de récupérer son bien immobilier. Il convient toutefois de respecter certains préavis et d’invoquer un motif valable. La loi en dénombre trois. Parmi ceux-ci figure en conséquence le congé pour reprise.

Ce dernier est strictement encadré, notamment au niveau procédural.

Conditions du congé pour reprise ou du congé pour habiter

Contrairement au locataire, le bailleur est tenu de respecter les motifs imposés par la loi afin de donner congé à l’occupant (article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). En ce sens, le propriétaire peut rompre le bail en cas de vente du bien immobilier, de reprise de ce dernier ou en raison de motifs légitimes et sérieux.

Le bailleur dispose donc de la faculté de mettre un terme à la location à condition de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche.

À ce titre, cela peut concerner la personne avec laquelle il partage sa vie tels le conjoint, le partenaire pacsé ou le concubin depuis au moins un an. Les parents et enfants du propriétaire ou de son partenaire peuvent également en bénéficier. Le titulaire du bien doit adresser le congé pour reprise à son locataire en précisant la nature du lien juridique existant avec le bénéficiaire de la reprise. De surcroit, il doit apporter la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise du logement. Ces obligations légales sont requises pour les contrats de location conclus postérieurement au 27 mars 2014 (article 5 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014). Le bailleur mentionne, en outre, l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.

Mise en garde

Notons que ce dernier est dans l’obligation d’utiliser le logement à titre d’habitation principale.

En effet, il ne peut être utilisé comme résidence secondaire ou saisonnière (Cass. Civ. 4 novembre 2003, n°02-16.391). La non-occupation du logement justifiée par des travaux permet d’échapper à cette disposition (Cass. Civ. 5 janvier 2011, n°09-67.861). Par ailleurs, l’acquéreur d’un bien immobilier déjà occupé ne peut délivrer un congé pour habiter qu’à l’issue d’un certain délai. Ainsi, si le terme de la location intervient moins de deux ans après l’achat, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail en respectant une période de deux ans.

Toutefois, si le terme du contrat intervient plus de deux ans après l’acquisition du bien, il devra attendre son dénouement (loi n°2014-366 du 24 mars 2014).

Procédure du congé pour reprise à respecter

Le propriétaire doit délivrer le congé pour reprise à son locataire, à l’issue du bail de trois ans ou de son renouvellement. Il est tenu de respecter un préavis d’une durée de six mois. La rupture est obligatoirement envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier. Elle peut également être remise en mains propres contre récépissé ou émargement (article 667 du code de procédure civile). Le bailleur doit en outre joindre une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Si l’envoi est effectué par lettre recommandée, le préavis débute à partir de sa réception en mains propres par le locataire.

Dans l’hypothèse où ce dernier est absent, ne récupère pas la lettre, ou si celle-ci est renvoyée au bailleur, le délai de préavis ne peut être respecté et le congé pour rupture ne produira pas ses effets. En ce sens, le locataire voit son contrat de location renouvelé automatiquement pour trois ans. Il est donc vivement conseillé au propriétaire de délivrer le congé pour reprise plus de six mois à l’avance ou de le faire signifier par un huissier de justice.

Notons que le propriétaire doit notifier le congé à tous les titulaires du bail.

Aussi, pour le cas où le bien fait l’objet d’une colocation, l’ensemble des colocataires doit en être informé. De la même manière, la délivrance du congé peut être annoncée à chacun des conjoints si le bailleur a eu connaissance du mariage de ces derniers. Il est très complexe par ailleurs, de donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources limitées. Le bailleur est en conséquence tenu de respecter une procédure spécifique. De ce fait, le propriétaire est dans l’obligation de lui proposer un relogement afin de bénéficier du congé pour reprise. Cette mesure n’est, en revanche pas requise si le bailleur se trouve dans la même situation (article 15-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Congé pour reprise d’une location meublée

Lors de la location d’un bien meublé, le bailleur dispose des mêmes motifs de congé que pour un bail non meublé. Le propriétaire souhaitant rompre le contrat doit en revanche, informer le locataire trois mois avant l’expiration du bail (article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Par ailleurs, une solution de relogement doit être présentée aux locataires âgées de plus de 65 ans et dont les capacités financières sont réduites (article 25-8 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Au risque d’être invalidé, le congé donné par le propriétaire doit préciser très exactement la raison invoquée, mais aussi l’identité et l’adresse du nouveau bénéficiaire ; la nature du lien existant entre ce dernier et le propriétaire doit être apparent.

Celui-ci concerne uniquement le bailleur, son conjoint, partenaire pacsé ou concubin depuis plus d’un an, ses parents, enfants ou ceux de la personne avec qui il vit.

L'omission d’une mention relative au bénéficiaire de la reprise, de nature à induire en erreur le locataire, entraîne la nullité du congé (Cass. Civ. 2 février 2011, n° 10-11.286). Le bailleur doit justifier, en outre, du caractère réel et sérieux du congé pour habiter.  À défaut, le congé peut être invalidé, par voie judiciaire.  En cas de différend, le juge dispose de la faculté de contrôler la pertinence du congé ainsi que l’observation des principes édictés par la législation en vigueur. Il peut de facto considérer l’invalidité de la rupture dès lors que la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Cela vaut également pour les locations non meublées.

Sanction en cas de congé frauduleux

Le locataire, ayant quitté les lieux, peut évaluer le sérieux du congé pour habiter. Ainsi, il convient de mettre en garde les propriétaires délivrant un congé de manière frauduleuse. En effet, ces derniers peuvent faire l’objet d’une amende maximale de six mille euros pour une personne physique et de trente mille euros pour une personne morale (article 15-IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). À titre d’exemple, la vente d'un appartement suite à un congé pour reprise s’apparente à une fraude (Cass. Civ.12 octobre 2004, n°03-14.794). Des dommages et intérêts peuvent être octroyés au locataire du fait du préjudice subi, suite à un congé frauduleux. Il ne pourra, en revanche, réintégrer le logement. En ce sens, le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise expose le bailleur au paiement d’une indemnité (Cass. Civ. 19 avril 2000, n° 98-21.124).

Jurisprudence

Toutefois, la disparition du motif invoqué, postérieurement au congé pour reprise, en raison de l’aggravation de l’état de santé du bailleur n’est pas considérée comme une fraude (Cass. Civ. 13 juillet 2005, n°04-12.577).

Il appartient au juge de rechercher si la rupture du contrat a été délivrée frauduleusement (Cass. Civ. 2 juin 2007, n°06-18.177).