L’accomplissement d’une opération immobilière individuelle est souvent complexe pour les particuliers. Le contrat de construction de maison individuelle entend protéger ces derniers contre certaines dérives. Il offre des garanties sur la livraison du bien, les modalités de paiement, mais également les délais à respecter.

Contrats liés à la construction d’une maison individuelle

La réalisation d’un bien immobilier suppose la conclusion de divers contrats. Parmi eux, le contrat de construction de maison individuelle doit être signé entre le maître de l’ouvrage (en principe un particulier) et le responsable des travaux, c’est-à-dire le constructeur (article 1792-1 du code civil). Cette convention concerne aussi le garant du constructeur et le financeur du projet (l’établissement bancaire en principe). Les conditions relatives au contrat de construction de maison individuelle sont réglementées par la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990. Ainsi, la personne chargée de la construction est tenue de conclure cette convention dès lors que le projet immobilier ne comporte pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (article L231-1 du code de la construction). Il peut également faire appel à des entreprises sous-traitantes.

Le contrat de construction de maison individuelle se présente sous deux formes (avec ou sans fourniture d’un plan).

Dans la première, le constructeur est tenu de fournir un plan au maître de l’ouvrage. Celui-ci peut être réalisé par un architecte ou par le constructeur lui-même. L’acquéreur doit toutefois valider le plan. Le second type de convention laisse au maître de l’ouvrage le soin de l’élaborer. Il peut également recourir au service d’un architecte pour l’établir. Le choix de l’entreprise chargée des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air lui revient. Un contrat d’entreprise peut également être opéré auprès de chaque entreprise intervenant sur la construction sauf si l’une d’elle se charge de l’intégralité des travaux, c’est-à-dire le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air (article 1779 du code civil). Par ailleurs, la conclusion d’un contrat « d’architecte » peut être nécessaire. Ce dernier est établi avec la personne s’occupant des plans, de la coordination des travaux et de l’élaboration des documents techniques.

Jurisprudence

Précisons que le constructeur a l’obligation d’informer le maître de l’ouvrage des risques liés à la construction de la maison individuelle en fonction de la nature du terrain et de la localisation du bien. En ce sens, il est tenu de l’avertir du caractère inondable du terrain (Cass. Civ. 10 octobre 2007, n°06-11.129).

Clauses du contrat de construction de maison individuelle

Certaines clauses sont obligatoirement contenues au sein du contrat de construction de maison individuelle. En effet, la désignation du terrain, sa superficie, les caractéristiques de la construction et la conformité du projet aux règles d’urbanisme (plans de la maison, notice descriptive, normes handicapées…), le prix global comprenant le coût des raccordements et les modalités de paiement doivent impérativement y figurer. La date d’ouverture du chantier et les conditions relatives à la réception de celui-ci, le délai d’exécution des travaux, les contrats d’assurance voire les clauses suspensives y sont également mentionnées. Une copie du permis de construire doit, en outre, être transmise (article L231-2 du code de la construction et de l’habitation).

Par ailleurs, le non-respect de ces formalités obligatoires peut entrainer l’annulation du contrat (Cass. Civ. 20 novembre 2013, n°12-27.041).

Notons que la nullité du contrat de construction de maison individuelle permet au maître de l’ouvrage de demander la remise en état du terrain sans avoir à verser d’indemnité au constructeur pour les travaux déjà effectués (Cass. Civ. 26 juin 2013, n° 12-18.121).

Modalités de paiement prévues par le contrat de construction de maison individuelle

Le maître de l’ouvrage procède au paiement durant les différentes phases d’édification de la maison individuelle. Il faut y procéder selon un échéancier strictement établi. Celui-ci est divisé en trois temps (avant le démarrage des travaux, pendant le chantier et à la fin de ce dernier). Avant l’ouverture du chantier, le constructeur, disposant d’une caution bancaire, peut solliciter trois versements : 5% du prix lors de la signature, 5% à l’obtention du permis de construire et 5% au début des travaux. À défaut d’accréditation d’un organisme financier, il peut exiger l’équivalent de 3% du prix total en dépôt de garantie, à verser sur un compte séquestre (article L231-4 du code de la construction et de l’habitation).

Durant le chantier, l’acquéreur devra avoir versé 25% du prix lors de l’achèvement des fondations.

À la suite de la réalisation des murs, il doit s’acquitter de 40% du montant global. Il est tenu au paiement de 60% du prix lors de la mise hors d’eau, c’est-à-dire l’exécution de la pose du toit, et 75% à la mise hors d’air (pose des fenêtres et des cloisons). 95% du montant du bien immobilier doit avoir été remis suite à l’accomplissement des travaux d’aménagement, de menuiserie et de chauffage. Au terme des travaux, le constructeur doit procéder au règlement du solde restant, représentant 5% du coût total de la construction (article R231-7 du code de la construction et de l’habitation).

Conseil d'Expert

Précisons que le maître de l’ouvrage doit s’acquitter de ce solde dans les huit jours à partir de la réception du bien s’il n’est pas assisté d’un professionnel. Ce délai lui permet de lister les vices apparents non signalés.

À l’inverse, le maître de l’ouvrage, bénéficiant d’une aide de la part d’un professionnel, doit procéder au versement immédiatement après la réception de l’immeuble. Il ne dispose d’aucun délai supplémentaire pour signaler les vices apparents. Il peut toutefois émettre des réserves lors de la réception des travaux. Dans cette hypothèse, une somme ne pouvant être supérieure à 5% du prix global doit être consignée jusqu’à la levée de celles-ci.Par ailleurs, le contrat de construction de maison individuelle doit être notifié au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen équivalent. Le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de dix jours à compter de la réception de la notification pour se rétracter (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Cette renonciation n’a pas à être motivée et ne donne pas lieu au paiement d’une pénalité.

Obligations d’assurances liées à la maison individuelle

La construction d’une maison individuelle est soumise à la souscription de plusieurs assurances. Le maître de l’ouvrage doit obligatoirement détenir une assurance « dommage-ouvrage » (article L242-1 du code des assurances). Celle-ci permet d’opérer une réparation rapide en cas de dommages relatifs à la construction.  Elle couvre les désordres graves impactant la solidité ou la destination de l’ouvrage. Elle est valable pendant dix ans et peut être invoquée par les propriétaires successifs du bien immobilier pendant ledit délai. Notons que le défaut d’une telle assurance pour le professionnel est passible d’amendes, mais également d’une peine d’emprisonnement. Le notaire doit indiquer son absence au nouvel acquéreur si le bien est revendu dans les 10 ans. En cas de dommage, le vendeur peut être mis en cause personnellement. Il est ainsi tenu aux obligations de « dommage-ouvrage ». Le maître de l’ouvrage peut également voir sa responsabilité engagée si un dommage survient alors que le bien n’a pas fait l’objet d’une revente. Par ailleurs, des assurances concernant la construction sont souscrites par le constructeur, le promoteur et les entreprises intervenant sur le chantier.

Elles sont au nombre de trois : la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil), la garantie biennale (article 1792-3 du code civil) et la garantie décennale (article 1792 du code civil).