Les difficultés financières de certains copropriétaires peuvent avoir une incidence dans la gestion d’une copropriété. Ainsi, un montant important d’impayés peut mettre celle-ci en péril. Des procédures ont été mises en place afin de gérer les copropriétés en difficulté.

Elles varient en fonction de l’état de ces dernières.

Copropriétés en difficulté : administrateur provisoire

Dans les copropriétés en difficulté, il n’est pas rare de faire appel à une personne chargée de remédier aux problèmes rencontrés dans le but de rétablir le fonctionnement « normal » de la copropriété. En effet, si la balance économique du syndicat des copropriétaires est notablement menacée ou si le bien immobilier est en très mauvais état général, le recours à un administrateur provisoire devient indispensable (article 29-1 I alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Sa désignation relève de la compétence du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Ce dernier peut être saisi par le mandataire ad hoc, le syndic ou par les copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat. Le procureur de la République, le maire de la commune où se situe l’immeuble, le préfet voire le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) spécialisé dans l’habitat peuvent également y procéder. S’il s’agit du syndic, la saisine est opérée via une requête. Dans les autres hypothèses, une assignation est délivrée au syndic (article 62-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). L’ordonnance du juge désignant l’administrateur doit également fixer la durée de son intervention et les missions à accomplir (article 62-5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Elle doit être adressée à l’ensemble des copropriétaires.

La gestion de copropriétés en difficulté requiert, en outre, une certaine aptitude.

En ce sens, l’administrateur provisoire peut être une personne physique ou morale justifiant d’une expérience de trois ans en matière de gestion d’une copropriété ou au sein d’un conseil de syndicat de copropriétaires. Il doit également disposer d’un diplôme attestant un niveau équivalant à un bac +5 dans des domaines suivants : droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière (article 61-1-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Ce rôle peut, en outre, être confié à un administrateur judiciaire voire, après avis du conseil syndical, à un mandataire ad hoc (article 29-1 III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, cette nomination suspend les poursuites pendant une durée minimale de 12 mois.

Ainsi, les créances antérieures, les remboursements d’un emprunt collectif, les actions judiciaires voire les majorations ou pénalités contractuelles sont interrompus (article 29-3 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Précisons que l’administrateur peut solliciter du juge une prolongation de cette interruption pour une durée allant jusqu’à 30 mois. Pour assurer sa mission, le tribunal confie à l’administrateur, durant au moins 12 mois, l’intégralité des pouvoirs du syndic de copropriété, mais également une partie voire la totalité de ceux exercés par l’assemblée générale et le conseil syndical (article 29-1 alinéas 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Le syndic évincé est aussi tenu de lui transmettre toutes les pièces relevant de la copropriété pouvant l’aider à accomplir son objectif.

Sa principale mission consiste à mettre en place un plan d’apurement des dettes de la copropriété sur une durée maximale de cinq ans (article 29-5 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Ce plan comporte un échéancier de remboursement dont le projet doit être notifié aux créanciers. Ces derniers disposent de deux mois pour faire part de leurs observations. Le plan définitif est ensuite transmis aux créanciers et au conseil syndical. En l’absence de contestation dans les deux mois, il est homologué par le juge et notifié aux parties. Chaque année, l’administrateur est tenu d’informer par écrit le président du tribunal de grande instance de l’avancée de sa mission (article 62-11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

À l’issue de celle-ci, un rapport est remis aux copropriétaires.

Les copropriétés en difficulté dont la situation est grave

Certaines copropriétés en difficulté peuvent être dans une situation susceptible de compromettre leurs conservations. Si de graves difficultés sociales, techniques et financières sont constatées, le préfet peut décider de créer une commission (article L615-1 I du code de la construction et de l’habitation). Ce dernier peut agir de sa propre initiative, mais également à la demande du maire de la commune, du président de l’EPCI spécialisé dans l’habitat, d'associations d'habitants, de propriétaires ou de copropriétaires voire de l'administrateur provisoire.

Précisions de l'auteur

Cette commission « spéciale » est chargée d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde visant à aider les copropriétés en difficulté. Ce plan doit comporter les principales mesures permettant de redresser la situation financière de la copropriété, clarifier et simplifier l’administration de celle-ci, adapter les équipements collectifs à un usage public, réaliser des travaux de conservation de l’immeuble, mettre en place des moyens permettant de réduire les charges de fonctionnement, mais également restaurer les relations sociales dans l’immeuble.

Ces différents objectifs doivent être réalisés dans un délai de 5 ans (article L615-2 du code de la construction et de l’habitation). Ce projet doit être approuvé par diverses personnes, dont le préfet et le maire de la commune. Le syndic est tenu d’inscrire ces mesures à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale devant se dérouler dans les six mois suivants l’approbation du plan. À défaut, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire est requise.

Les copropriétés en difficulté irrémédiable

Les copropriétés en difficulté irrémédiable sont celles dont l’ampleur des pénuries financières et de gestion de la copropriété empêche le syndicat de copropriétaires de faire face à la conservation de celle-ci ou à la sécurité des occupants (article L615-6 I du code de la construction et de l’habitation). L’autorité publique, souhaitant acquérir, par expropriation, des biens immobiliers situés au sein de copropriétés en difficulté, doit obtenir une déclaration de carence. Pour ce faire, une expertise est nécessaire. En ce sens, le président du tribunal de grande instance peut être saisi par le maire de la commune dans laquelle est située la copropriété ou le président de l’EPCI spécialisé dans l’habitat afin de désigner un ou plusieurs spécialistes. Ces derniers disposent d’un délai pouvant aller jusqu’à 6 mois pour mener une enquête sur la situation de la copropriété, constater l’ampleur des difficultés et ainsi déterminer l’état de carence.

Toutefois, avec l’approbation du maire ou du président de l’EPCI, la saisine peut être réalisée par le préfet, le syndic, l’administrateur provisoire ou les copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.

À l’issue de l’expertise, le président du tribunal de grande instance peut prononcer l’état de carence via une ordonnance. Celle-ci doit notamment faire l’objet d’une notification auprès du propriétaire du bien visé, du syndicat de copropriétaires et du préfet concerné (article L615-6 IV du code de la construction et de l’habitation). Par ailleurs, un arrêté d’utilité publique doit être pris par le préfet afin de lister les biens concernés par l’expropriation (article L615-7 du code de la construction et de l’habitation).