La création d’un lotissement s’inscrit dans un but de répartition équilibrée des populations sur un territoire. Cette décision suppose le respect des dispositions environnementales mais également la préservation et le maintien des paysages sur la zone concernée. Une telle opération nécessite une concertation préalable entre les partenaires publics et privés impliqués dans ce projet (impact de l’opération et cohérence vis-à-vis du plan local d’urbanisme).

Il convient de préciser les démarches visant l’établissement d’un lotissement et d’évoquer le déroulement de la vente d’un bien au sein de ce dernier.

En quoi consiste un lotissement ?

La conception d’un lotissement est subordonnée à la division d’un terrain en plusieurs lots dans le but d’implanter des constructions sur au moins l’un d’eux (article L442-1 du code de l’urbanisme). En effet, pour établir un lotissement, la parcelle doit avoir fait l’objet d’un partage en une ou plusieurs unités (CE, 30 novembre 2007, n°271897). L’unité foncière est constituée d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. Elle peut toutefois concernée plusieurs propriétaires si les parcelles sont contiguës, c’est-à-dire en contact.

Cette division doit également correspondre à un transfert de propriété du sol avec l’ensemble des attributs du droit de propriété, notamment celui d’édifier des constructions.

Celle-ci consiste à créer un ou plusieurs lots. Les espaces communs et les voies ne constituent pas, en revanche, des lots de lotissements. Par ailleurs, il faut un critère intentionnel. Celui-ci réside dans le fait que les différents lots doivent être destinés à la construction d’un bâtiment. La nature de ce dernier importe peu. En effet, cela peut être des habitations, des locaux commerciaux voire même des bâtiments agricoles.

Autorisations administratives visant à créer un lotissement

Avant de concevoir un lotissement, il faut obtenir différentes autorisations. Ces dernières dépendent du secteur défini dans le projet. Notons que le périmètre du lotissement comprend les lots destinés à l’implantation de bâtiments. Il peut, en outre, concerner les voies de desserte, les équipements et les espaces communs propres au lotissement (article L442-1-2 du code de l’urbanisme). Deux procédures administratives peuvent autoriser la création d’un lotissement : le permis d’aménager ou la déclaration préalable.

La démarche à suivre dépend du lieu de situation du lotissement mais également de la création ou de l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs liés à ce projet.

Un permis d’aménager est nécessaire si le lotissement prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs ou si le projet est situé dans une zone protégée ou un site classé (article R421-19 du code de l’urbanisme). Ce document mentionne des informations précises comme le nombre maximum de lots, la surface de plancher maximale, la répartition entre les terrains réservés à un usage privé et ceux destinés à une utilisation collective, l’attestation de la garantie d’achèvement des travaux ainsi que l’engagement pris par lotisseur d’établir d’une association syndicale voire le projet architectural, paysager et environnemental. Cette demande est traitée, en principe, sous trois mois. Par ailleurs, les lotissements non soumis à un permis d’aménager, font l’objet d’une déclaration préalable (article L442-3 du code de l’urbanisme). Cette dernière est requise dès lors qu’il n’y a pas de création ou d’aménagement concernant les espaces ou les équipements communs, et que le lotissement n’est pas situé sur un secteur protégé.

Le délai d’instruction de la demande est seulement d’un mois.

Les documents d’information liée à un lotissement

La mise en place de documents d’information propres au lotissement est impérative. En ce sens, un règlement du lotissement peut être établi. Il répertorie les normes de construction. Toutefois, ce document n’est pas obligatoire. Il permet de préciser certaines dispositions dans le but de rendre le projet conforme au plan local d’urbanisme. Il doit être joint au permis d’aménager et fait l’objet d’une approbation de la part de la municipalité. En cas de validation du règlement, les acquéreurs seront tenus de suivre les règles édictées concernant les constructions au sein du lotissement.

Jurisprudence

La violation du règlement n’est prise en compte que si le requérant apporte la preuve d’un préjudice direct (Cass. Civ. 1er mars 2006, n°04-20833).

Sa durée de validité est de dix ans dans les communes soumises au plan local d’urbanisme. La suppression d’emplacements de stationnement, prévus par un règlement datant de plus de dix ans, en raison d’une construction opérée par des habitants du lotissement ne peut être sanctionnée (Cass. Civ. 26 janvier 2005, n°03-15.584). Un lotissement peut, en outre, disposer d’un cahier des charges. Ce document, lui aussi facultatif, liste les droits et obligations entre les habitants du lotissement mais aussi à l’égard du lotisseur. À titre d’exemple, cela concerne les activités autorisées au sein du lotissement, les règles relatives au stationnement, la répartition des charges, …

Jurisprudence

La modification du cahier des charges suppose l’unanimité des habitants du lotissement (Cass. Civ. 27 janvier 2015, n°13-24719).

Vente d’un lot au sein du lotissement

Dans l’hypothèse où le lotisseur et l’acquéreur trouvent un accord sur la vente d’un lot, ils sont tenus de signer une promesse de vente. Deux possibilités s’offrent aux parties : conclure un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Il convient toutefois de respecter certaines mesures liées à la cession d’un bien au sein d’un lotissement. S’agissant du vendeur, il doit proposer un terrain constructible par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur. Celui-ci doit être capable de recevoir et supporter une construction. Le lotisseur doit, en outre, garantir que la parcelle est constructible en inspectant l’état des sols. La responsabilité du notaire est engagée s’il n’a pas averti l’acquéreur que le terrain cédé, au sein d’un lotissement, était inconstructible (Cass. Civ. 17 Juin 2015, n° 14-17440).

Le lot doit également être viabilisée, c’est-à-dire raccordée aux voiries et réseaux comme l’eau potable, l’électricité ou le téléphone.

Un acte de bornage est nécessaire pour délimiter le terrain, objet de la vente. L’acquéreur peut demander la nullité de la vente auprès du tribunal de grande instance si l’une des formalités n’est pas remplie. Concernant l’acheteur, il peut consulter les documents d’information tel le cahier des charges ou le règlement du lotissement avant de signer la promesse de vente (article L442-7 du code de l’urbanisme). Ils sont consultables au service urbanisme de la commune concernée.

Toutefois, ces documents ne sont pas toujours présents du fait de leurs caractères facultatifs.

Par ailleurs, l’acquéreur peut demander à la municipalité un certificat d’urbanisme opérationnel dans le but d’obtenir des renseignements sur le potentiel de construction du terrain. Notons que la consultation du plan local d’urbanisme est vivement conseillée. Ces documents permettent à l’acquéreur d’être mieux informé sur les règles de construction du lotissement, mais également sur les délimitations des secteurs à risques naturels ou technologiques. Ils précisent, en outre, les futurs projets ou aménagements locaux.