Le dispositif Censi-bouvard octroie aux personnes réalisant un investissement immobilier plusieurs avantages. Pour en bénéficier, il convient d’acquérir un logement situé au sein d’une structure éligible à ce mécanisme, mais également de respecter certaines conditions.

Bénéficiaires du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse à tous les contribuables français ayant effectué des investissements locatifs meublés sur la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 (article 199 sexvicies du code général des impôts). Notons qu’il n’est pas nécessaire de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier de cet aménagement. Par ailleurs, il est conseillé de choisir une zone géographique où la demande locative est importante.

À titre d’exemple, si l’investisseur opte pour un bien immobilier situé dans une résidence étudiante, celle-ci devra être proche des commerces, des transports en commun, des équipements sportifs et des universités.

Afin de ne pas avoir de mauvaises surprises, il est préférable d’examiner la situation financière du gestionnaire de la résidence, mais également de se renseigner sur la totalité du parc locatif qu’il contrôle. Une simulation peut être réalisée pour avoir une estimation de la rentabilité de cet investissement sur une plateforme prévue à cet effet.

Résidences concernées par le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne quatre catégories de biens immobiliers : les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes, les établissements d’accueil et de soin agréés et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou handicapées (article 199 sexvicies I du code général des impôts). Ces structures doivent respecter certains critères. En ce sens, la résidence de tourisme doit disposer d’un minimum d’équipements et de services communs (restauration, accueil, location de linge, ménage…).

Pour bénéficier de cette appellation, elle doit avoir obtenu un classement auprès de la préfecture concernée.

Le nombre d’étoiles dépend du confort et des équipements se trouvant au sein de la structure. Les résidences étudiantes suivent le même modèle. Elles s’adressent aux locataires étudiants et bénéficient de services comme l’accueil, la restauration « légère » ou l’entretien. Les établissements chargés de la prise en charge des « séniors » doivent détenir une gamme de services tels l’accueil, la restauration, l’entretien et des espaces de remise en forme. Certaines prestations médicales peuvent également être fournies. Par ailleurs, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) peuvent accueillir les séniors ayant besoin de l’intervention de spécialistes ou d’une assistance médicale.

Toutefois, plusieurs autorisations sont nécessaires pour ouvrir ce type de structure (accord du Conseil Général et de la DDASS, autorisation du Comité régional de l’organisation sanitaire et social).

Conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, plusieurs conditions doivent être réunies. En premier lieu, il convient de disposer d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement  acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. La date de conclusion de l’acte authentique fait foi. Ce mécanisme est, en outre, autorisé pour les habitations réhabilitées et achevées depuis, au maximum, 15 ans. De surcroit, le bien immobilier doit faire l’objet d’une location meublée dans le mois suivant l’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure (bien en l’état futur d’achèvement ou habitation neuve).

Concernant les résidences neuves achevées depuis au moins 15 ans et ayant subi une réhabilitation, la location devra être effective à compter du mois suivant l’achat du bien ou l’achèvement des travaux.

Un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans doit être conclu avec le gestionnaire de la résidence (article 199 sexvicies III du code général des impôts). À l’issue de cette période, le logement peut être récupéré par l’investisseur pour un usage personnel ou dans le but de le revendre. Il peut aussi décider de poursuivre la location du bien auprès de l’exploitant de la structure.

Aucune zone géographique ou plafond de ressources du locataire n’est requis par le dispositif Censi-Bouvard. Le loyer peut également être fixé librement.

Par ailleurs, les investissements relatifs au dispositif Censi-Bouvard peuvent se cumuler au cours de la même année et pour le même foyer fiscal. Une limite a toutefois été fixée pour le calcul de la réduction d’impôt. Celle-ci s’applique sur un montant maximum de 300 000 € hors taxes (HT) d’investissement. Notons que l’activité de loueur en meublé (LMNP) ne peut être exercée à titre professionnel. En ce sens, les recettes locatives ne doivent pas excéder plus de 23 000 € par an et ne peuvent constituer plus de 50% des revenus totaux de l’investisseur. Celles-ci doivent être imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est en premier lieu attrayant fiscalement. En effet, il concède une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient HT pour les investissements immobiliers réalisés depuis 2012. Cette remise s’étale sur 9 ans à compter de l’année d’achèvement du bien immobilier ou celle de son acquisition si elle est postérieure. À titre d’exemple, l’achat d’un logement neuf d’une valeur de 100 000 € dans une résidence étudiante en 2016 permet de disposer d’une réduction de 11 000 €. Celle-ci est divisée sur 9 ans, ce  qui équivaut à 1 222 € par an. Si la réduction d’impôt est supérieure au montant dû, le solde non utilisé peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes.

Il faut toutefois que le bien immobilier soit encore en location l’année où le report de la réserve est utilisé (article199 sexvicies II du code général des impôts).

Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur l’acquisition du bien immobilier. En effet, le bénéficiaire recouvre jusqu’ à 20% du prix du logement si la résidence répond aux conditions requises. En ce sens, l’hébergement et trois autres services (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge et réception de la clientèle…) doivent être proposés par la structure. Il faut également s’assurer que les loyers perçus sont soumis à la TVA et imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De surcroit, l’investisseur doit opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel.

Conseil d'Expert

Le logement doit, en outre, être conservé durant 20 ans. Si ce dernier est cédé avant cette échéance, l’acquéreur devra reverser 1/20e de la TVA par année restant à courir. Toutefois, si le bail commercial est transféré au même moment que le logement, il pourra conserver la totalité de la déduction de TVA.

Par ailleurs, l’exploitant de la résidence garantit le paiement du loyer durant l’intégralité de la location du bien. La souscription d’une assurance couvrant les loyers impayés ou la vacance locative n’est donc pas nécessaire.