Le droit de préemption urbain de la commune offre l’opportunité légale à une commune par exemple, d’acquérir un bien immobilier dans le but de procéder à un nouvel aménagement de l’ensemble urbain. Toutefois, lors de la vente d’un local commercial, une priorité est accordée au locataire. Malgré tout, ce n’est pas le seul à bénéficier d’un tel privilège. Le propriétaire du local est tenu de respecter le droit de préemption urbain de la commune.

Il convient donc de lister les biens concernés, de déterminer les conditions requises pour en bénéficier, mais également d’examiner les modalités d’exercice de cette prérogative.

Biens visés par le droit de préemption urbain de la commune

Le droit de préemption urbain de la commune s’applique aux cessions relatives à un local commercial. En ce sens, cela peut concerner les fonds artisanaux et les fonds de commerce. Cette prérogative s’étend également aux baux commerciaux. De surcroit, la commune dispose d’une priorité pour les terrains abritant ou accueillant des locaux commerciaux dont la surface de vente est comprise entre 300 m2 et 1 000 m2 (article L214-1 du code de l’urbanisme). Toutefois, les « murs » du fonds de commerce ou du fonds artisanal sont exclus du droit de préemption urbain de la commune. Si la vente du fonds et des murs s’opère de manière simultanée, un droit de préemption urbain est accordé à la municipalité pour l’appropriation de ces derniers.

Notons que les locaux commerciaux dont l’activité fait l’objet d’un plan de sauvegarde, d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire ne peuvent bénéficier de ce dispositif.

Délimitation du périmètre de sauvegarde 

Le droit de préemption urbain de la commune n’est valable que dans certaines zones. En effet, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité doit être délimité. Le conseil municipal peut décider librement de la superficie de ce secteur. Il peut être restreint au centre-ville, à certains quartiers voire à certaines rues. Avant d’adopter le périmètre de sauvegarde, les avis de la chambre de commerce et d’industrie, mais aussi celui de la chambre des métiers et de l’artisanat territorialement compétente sont requis. Elles disposent de deux mois pour émettre leurs observations. À défaut, l’avis de ces organismes est déclaré favorable (article R214-1 du code de l’urbanisme). Par ailleurs, une notification de la décision du conseil municipal adoptant le périmètre de sauvegarde doit être publiée. Celle-ci prend la forme d’un affichage en mairie durant 1 mois et d’une mention au sein de deux journaux diffusés dans le département (article R214-2 du code de l’urbanisme).

Déclaration préalable liée au droit de préemption urbain de la commune

Avant de procéder à la vente du local commercial, une déclaration de cession doit être transmise à la mairie (Cerfa n°13644*01). Elle doit contenir diverses informations comme l’identité du propriétaire du fonds ou du titulaire du bail, les coordonnées du bailleur, la description du bien immobilier, mais également le prix et les modalités de vente. L’activité exercée, et éventuellement le chiffre d’affaires réalisé au cours des trois dernières années, doit également y figurer. Le bail commercial doit, en outre, être joint à ce formulaire (article L214-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme). En l’absence de déclaration préalable, la cession du local peut être annulée. Cette déclaration doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en 4 exemplaires au maire de la commune où se situe le bien.

Elle peut également être déposée directement en mairie (article R214-4 du code de l’urbanisme).

Exercice du droit de préemption urbain de la commune

Le droit de préemption urbain de la commune peut être accompli par la municipalité ou par l’établissement public de coopération intercommunale dont elle fait partie. En effet, la commune est en droit de lui déléguer une partie voire la totalité de ses compétences (article L214-1-1 du code de l’urbanisme). De surcroit, il est possible de transférer ce droit à un établissement public, à une société d’économie mixte ou à un concessionnaire d’une opération d’aménagement. Le titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale peut également se voir confier cette mission.

Précisons que les locaux commerciaux obtenus par le délégataire lors de la phase de préemption intègrent directement son patrimoine.

En cas de délégation du droit de préemption urbain par la commune, le maire est tenu de remettre la déclaration de cession au délégataire. Si le transfert est opéré par un établissement public de coopération intercommunale, son représentant devra transmettre ce formulaire au préposé concerné (article R214-4 du code de l’urbanisme). Par ailleurs, un délai de 2 mois est accordé au titulaire de la préemption pour agir en lieu et place de la commune ou de l’établissement délégataire. Toutefois, il peut renoncer à ce privilège. Le silence gardé par le bénéficiaire est assimilable à un refus d’acquérir le local. Dans cette hypothèse, la réalisation de la cession pourra être effectuée par le cédant dans le respect du prix et des conditions fixées initialement (article L214-1 du code de l’urbanisme).

Préemption de la commune et rétrocession du commerce

Le titulaire du droit de préemption est tenu de rétrocéder le local commercial à un commerçant ou un artisan dont l’activité vise à favoriser la diversité ou à permettre le développement du commerce et de l’artisanat au sein du secteur visé. Il dispose de 2 ans pour y procéder (article L214-2 du code de l’urbanisme). Durant cette phase, la commune peut opter pour une location-gérance du fonds dans le but de maintenir l’activité de ce dernier. Dans cette hypothèse, le délai de rétrocession peut être augmenté d’un an. Elle peut donc s’opérer dans les 3 ans.

Avant d’accomplir cette dernière, le maire est tenu de notifier l’avis de rétrocession via un affichage en mairie, dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte.

Celui-ci mentionne notamment l’appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain concerné, le prix demandé, mais également la possibilité de consulter le cahier des charges. Il doit être affiché durant 15 jours au sein de la municipalité (article R214-12 du code de l’urbanisme). Une délibération du conseil municipal est requise pour permettre la rétrocession du commerce (article R214-14 du code de l’urbanisme). Si le droit de préemption urbain de la commune a été délégué, l’avis de rétrocession doit être transmis par le délégataire au maire. Précisons qu’un bailleur commercial dispose de la faculté de s’opposer à la rétrocession. Pour se faire, il doit saisir en référé le président du tribunal de grande instance compétent (article R214-13 du code de l’urbanisme).

Par ailleurs, si la rétrocession n’est pas accomplie durant ledit délai, le bien immobilier pourra être acquis prioritairement par le client évincé (article R214-16 du code de l’urbanisme).