Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire est tenu de s’informer sur la présence d’un droit de préemption urbain (DPU). Ce dernier confère la possibilité à une personne publique d’acquérir le bien en priorité. Le périmètre concerné par ce privilège est strictement délimité. Ce droit de préférence constitue un avantage pour les communes.

Toutefois, le propriétaire n’en tire pas le même bénéfice et peut le contester en cas de non-respect des conditions requises ou des démarches à effectuer.

En quoi consiste le droit de préemption ?

Le droit de préemption urbain peut être défini comme une procédure concédant à une commune ou à un organisme délégataire (État, communauté de communes établissement public, etc.), une priorité sur l’acquisition d’un bien immobilier. Cela n’est valable que dans certaines zones antérieurement définies (article L210-1 du code de l’urbanisme). Précisons que le bien peut être mis en vente par un particulier ou une personne morale. Ce mécanisme permet d’accomplir des opérations d’aménagement urbain et de devancer tout acquéreur privé. Ainsi, l’organisme public peut se substituer à l’acquéreur potentiel en réalisant des opérations d’intérêt général comme la création d’équipements collectifs, de logements sociaux, de lutte contre l’insalubrité ou un projet de renouvellement urbain (article L300-1 du code de l’urbanisme). Toutefois, cela constitue une contrainte pour le propriétaire.

En effet, ce dernier ne peut pas vendre librement son bien. Il ne choisit pas l’acquéreur ni les conditions de vente envisagées.

Mise en œuvre du droit de préemption urbain

Le droit de préemption peut s’exercer sur des terrains de toute nature. En ce sens, il est possible de préempter des maisons individuelles, des appartements ou des biens immobiliers en copropriété (article L213-1 du code de l’urbanisme). La commune doit au préalable définir les zones concernées par le droit de préemption sur son territoire (article L211-1 du code de l’urbanisme) La délibération opérée par la municipalité doit mentionner la raison de l’exercice de ce droit, mais également la conformité de l’opération projetée. De surcroit, la décision doit faire l’objet d’une publicité à l’égard des tiers. En ce sens, elle doit être affichée à la mairie durant un mois et être diffusée dans des journaux locaux. Par ailleurs, la commune n’est pas tenue d’acquérir l’intégralité du bien immobilier.

Le prix de vente devra, en revanche, prendre en compte la perte de valeur potentielle de la partie non acquise.

Le propriétaire est en droit d’exiger la vente de la totalité du bien (article L213-2-1 du code de l’urbanisme). Notons que le préfet dispose également d’un droit de préemption pour construire des logements sociaux dans des communes non pourvues d’un parc locatif suffisant (article L213-3 du code de l’urbanisme).

Démarches du droit de préemption

Un propriétaire souhaitant céder un bien immobilier situé dans une zone de préemption, doit en informer la commune. Ainsi, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) doit être déposée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble (article L213-2 du code de l’urbanisme). Elle s’effectue par la remise d’un formulaire (CERFA n°10072*02) adressé en quatre exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé directement en mairie. Si la transmission a lieu par voie électronique, un seul exemplaire est requis (article R213-5 du code de l’urbanisme). L’envoi du formulaire à une autorité incompétente n’oblige pas celle-ci à assurer l’acheminement du formulaire auprès de l’autorité compétente (Cass. Civ. 13 février 2013, n°11-20.655).

Le vendeur peut, toutefois, conclure un compromis de vente avec un acquéreur potentiel, sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune concernée.

Cette dernière dispose de trois possibilités : renoncer à la vente, accepter la vente ou renégocier les conditions de vente. Sa réponse est définitive et doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner. L’absence de réponse est assimilable à un refus de préemption (article 21 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000). L’offre de vente résultant de la déclaration d'intention d'aliéner constitue jusqu'à son acceptation par le titulaire du droit de préemption un simple engagement pouvant être rétracté unilatéralement. La décision de la commune ne peut ainsi prendre effet, en raison de la rétractation antérieure du vendeur (Cass. Civ. 17 septembre 2014, n°13-21.824).

Témoignage

Si la commune renonce à son droit de préemption sur la vente, le vendeur sera libre de céder le bien à l’acquéreur de son choix.

Toutefois, si la vente ne se réalise pas dans les trois ans à compter de la renonciation, le propriétaire devra déposer une nouvelle déclaration préalable (article L213-8 du code de l’urbanisme). En cas d’acceptation, la mairie doit conclure la vente devant notaire. Elle dispose de six mois à compter de la signature de l’acte notarié pour effectuer le versement de la cession. Tant que l’intégralité du prix n’a pas été remise, le cédant conserve la jouissance du bien et peut donc rétrocéder ce dernier (article L213-15 du code de l’urbanisme). L’exercice du droit de préemption urbain prive, en outre, la promesse de vente de ses effets. En ce sens, l’acquéreur privé se trouve évincé et libéré de tout engagement (Cass. Civ. 10 octobre 2012, n°11-15.473). Par ailleurs, la municipalité peut proposer un autre prix au vendeur par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception.

Le cédant doit répondre dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mairie. Il peut accepter le prix proposé, maintenir son offre de base ou renoncer à la vente.

Il convient de rappeler que la personne publique est en droit de renoncer à l’acquisition du bien, mais peut également saisir le tribunal de grande instance dans les 15 jours suivants la réponse du vendeur afin que le prix de la cession soit fixé (article L213-7 du code de l’urbanisme). De surcroit, les parties doivent répliquer dans les deux mois à partir de la décision rendue. Le silence gardé vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Un acte notarié est, en revanche, nécessaire sous trois mois.

Contester le droit de préemption urbain

La décision de préempter peut être contestée par l’intermédiaire d’un recours en annulation, notamment si la décision n’a pas été suffisamment motivée. En ce sens, elle doit être effectuée devant le tribunal administratif compétent dans un délai de deux mois à compter de l’affichage de la décision en mairie. L’acquéreur évincé peut, en outre, demander l’annulation de la décision si ce dernier est titulaire d’un compromis de vente. L’annulation a un effet rétroactif, c’est-à-dire que le bien est considéré comme n’ayant jamais été préempté. Dans le cas où la propriété a déjà été transférée à la commune, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent obtenir l’annulation de la vente. Le bien immobilier pourra ensuite être revendu au prix convenu au précédent client (article L213-8 du code de l’urbanisme).

Par ailleurs, des dommages et intérêts peuvent être demandés au propriétaire en raison du préjudice subi.