Lors d’un chantier, il existe de nombreux impondérables. La faillite du promoteur immobilier en fait partie. C’est une situation que les acquéreurs rencontrent régulièrement et qui s’accentue dans la période de « crise économique » que nous traversons. Cela a des conséquences immédiates sur les futurs propriétaires.

Il convient donc de proposer quelques recommandations, d’évoquer les garanties dont bénéficient les acheteurs, mais également de lister les recours pouvant être mis en œuvre suite à la défaillance de l’entrepreneur.

Conséquences de la faillite du promoteur 

La faillite du promoteur s’analyse comme le fait pour l’entrepreneur chargé de la construction de ne plus pouvoir honorer les traites permettant de finir le projet. Cette défaillance a des incidences directes. En effet, l’acquéreur a souvent recours à un crédit pour financer l’achat du bien immobilier. Les échéances du prêt doivent être honorées même si le logement n’est pas achevé ou si l’accès est rendu impossible. Cela engendre des charges financières non prévues (frais de location), mais également une perte de revenus locatifs.

Par ailleurs, il convient de s’informer pour savoir si d’autres personnes sont concernées par la faillite du promoteur.

Cela est souvent le cas dans un programme immobilier global (construction d’un lotissement, immeuble, villa). Il est alors conseillé de se regrouper afin de mutualiser les coûts de l’action en justice. Précisons qu’il est important de vérifier la présence des attestations de garanties liées à la livraison du bien et à son remboursement au sein du contrat conclu avec le promoteur. À défaut d’attestation, une action peut être menée contre l’établissement financier responsable du contrôle des documents.

Jurisprudence

Cela est notamment le cas lorsque la banque délivre les fonds destinés à financer la construction du logement sans avoir reçu la copie de l’attestation de la garantie de livraison (Cass. Civ. 14 mars 2012, n°11-10291).

Toutefois, la véracité des informations ne fait pas partie des obligations à la charge du garant. L’acquéreur doit donc examiner lui-même l’authenticité de ces données. Faute de garant, l’acquéreur devra assumer le financement des opérations de finalisation du bien.

Faillite du promoteur et garanties d’achèvements

L’acquéreur détient plusieurs protections. En effet, il dispose de la garantie d’achèvement « intrinsèque » apportée par le promoteur. Ce dernier s’engage, sur ses fonds propres, à livrer le bien immobilier dans un délai et des conditions fixées au préalable. Toutefois, cette garantie n’est pas présente dans tous les projets immobiliers. Il bénéficie également de la garantie d’achèvement « extrinsèque ».

Celle-ci est obligatoire pour tous les contrats de construction de maison individuelle.

Elle est souscrite par le promoteur auprès d’un établissement financier (loi n°90-1129 du 18 décembre 1990). Cette protection est activée suite à la faillite du promoteur. Le garant est tenu de finaliser les opérations nécessaires à l’achèvement du bien immobilier (article R261-21 du code de la construction et de l’habitation). Le cautionnement solidaire d’un établissement bancaire permet, en outre, de rembourser les frais engagés par le client en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente en raison du non-achèvement des travaux. Ces organismes donnent en principe leur accord avant le début du projet et apportent leur contribution à condition de disposer d’un certain nombre de garanties (nombre de réservations, caution financière du promoteur…).

Ils s’assurent en quelque sorte de la viabilité du programme immobilier.

Par ailleurs, il est possible de solliciter l’assistance d’un expert en bâtiment afin de suivre l’évolution des opérations. Ce professionnel peut contrôler les différentes étapes effectuées lors de la construction du bien. Lors de la livraison, il peut assister l’acquéreur afin de valider la conformité du bien immobilier et, éventuellement, lister des réserves.

Recours possibles suite à la faillite du promoteur

Suite à la faillite du promoteur, il existe trois types de recours. Il convient d’abord de se retourner contre l’entrepreneur. Même si cette action ne donnera pas forcément de résultat en raison de la situation financière dans laquelle il se trouve (liquidation ou redressement judiciaire). Si le promoteur est insolvable, il ne sera pas en mesure d’indemniser l’acquéreur. Un recours peut également être opéré contre le garant d’achèvement (compagnie d’assurance, établissement bancaire). Lors de la faillite du promoteur, il est tenu de se substituer à l’entrepreneur et s’engage à financer le coût d’achèvement des travaux (article L231-6 du code de la construction et de l’habitation).

Cette garantie couvre le montant nécessaire à la finalisation du bien, le remboursement des acomptes versés et les éventuelles pénalités de retard.

Les frais de notaire et les intérêts d’emprunt ne sont, en revanche, pas pris en compte. En cas de faillite du promoteur avant le début des travaux, la garantie de remboursement doit être activée. Elle permet à l’acquéreur d’obtenir l’intégralité des sommes déjà versées (article R261-22 du code de la construction et de l’habitation). Si la défaillance se produit après l’ouverture du chantier, la garantie de livraison doit être privilégiée. L’acquéreur doit adresser une mise en demeure au promoteur sous pli recommandé avec accusé de réception. Celle-ci doit mentionner la reprise impérative des travaux sous 15 jours.

Conseil d'Expert

Si elle reste infructueuse, l’acheteur doit faire constater, par huissier, l’abandon du chantier. Il doit ensuite avertir le garant par lettre recommandée avec avis de réception.

Ce dernier devra sommer le promoteur de réaliser les travaux. Dans l’hypothèse où la situation financière de l’entrepreneur ne lui permet pas de poursuivre les opérations de construction, le garant doit désigner un professionnel chargé de terminer le chantier. Par ailleurs, la suspension du prêt est accordée dans certains cas. La Cour de cassation a ouvert cette possibilité aux acquéreurs ayant opté pour la vente en l’état futur d’achèvement (Cass. Civ. 18 décembre 2014, n°13-24385). Celle-ci était jusque-là réservée aux acheteurs de maisons individuelles, mais la juridiction suprême a décidé d’élargir sa jurisprudence.

Elle leur octroie désormais la possibilité de solliciter l’interruption du prêt durant toute la durée du procès.

Notons que l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou l’exécution forcée en raison du défaut de livraison du bien (article 1610 du Code civil). Des dommages et intérêts peuvent également lui être octroyés (article 1611 du Code civil).

Faillite du promoteur : délais pour agir

Suite à la faillite du promoteur, les victimes ont 5 ans pour agir à compter de la date où aurait dû être livré le bien immobilier (article 2224 du Code civil). À défaut, il ne sera pas possible d’obtenir gain de cause. Tant que la juridiction n’a pas été saisie, le délai court et on prend le risque de perdre la possibilité d’effectuer un recours.