À l’heure où les taux d’emprunt sont historiquement bas, plusieurs possibilités s’offrent aux particuliers désirant investir dans la « pierre » ou l’immobilier. Le régime permettant un investissement loi Malraux en fait partie. Il est actuellement en plein essor. En effet, les placements opérés dans les centres historiques des villes permettent d’obtenir des avantages non négligeables.

Il est donc important de connaître les conditions permettant d’y accéder.

Investissement loi Malraux : quèsaco ?

L’investissement loi Malraux s’adresse à tous les propriétaires ou acquéreurs d’un bien immobilier situé au sein d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), d’un secteur sauvegardé (article L313-1 du code de l’urbanisme) ou d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article 70 de la loi n°83-8 du 7 janvier 1983). Ce dispositif s’applique uniquement aux contribuables ayant leur domicile fiscal en France (article 199 tervicies I du code général des impôts). En effet, les personnes dont le foyer ou le lieu de séjour principal se trouve au sein du pays, celles dont l’activité professionnelle s’effectue sur le territoire français, mais également celles détenant la majorité de leurs intérêts économiques dans l’hexagone peuvent y prétendre (article 4 B du code général des impôts).

Pour disposer de cet aménagement, il convient d’effectuer des travaux de restauration ou de réhabilitation sur le logement.

Ces opérations peuvent être diverses : remise en état, modernisation, démolition visant à modifier les conditions d’habitabilité du bien immobilier. Elles doivent être décidées par les collectivités publiques ou par un ou plusieurs propriétaires. Si le plan de sauvegarde ne les mentionne pas, une déclaration d’utilité publique est requise (article L313-4 du code de l’urbanisme).

Précisons que depuis le 1er janvier 2013, cette réduction d’impôt ne fait plus partie du plafonnement des niches fiscales.

Principaux atouts d’un investissement loi Malraux

Un investissement loi Malraux permet d’obtenir divers avantages. En effet, il concède une réduction d’impôt pour les travaux de restauration, limitée à 100 000 € par an (soit une réduction maximale de 30 000 € par an). Le taux de réduction varie en fonction du lieu où se situe l’immeuble. Il est de 22% dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et de 30% dans les zones sauvegardées (article 199 tervicies III du code général des impôts).

Parmi les charges déductibles, on peut citer les dépenses de réparation et d’entretien ayant été opérées par le propriétaire du bien, mais également les travaux de restauration à l’exclusion des dépenses liées à la construction, reconstruction ou agrandissement du logement.

De surcroit, les frais d’assurance, de gestion et d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration peuvent être déduits du revenu foncier brut du propriétaire. Les opérations de démolition exigées par l’autorité ayant délivré le permis de construire et les travaux de transformation de tout ou partie du bien immobilier peuvent aussi être admises. Outre cet avantage fiscal, un investissement loi Malraux revêt d’autres intérêts. On peut notamment évoquer l’opportunité offerte à tout type d’investisseur de se porter acquéreur d’un bien immobilier se trouvant dans les zones définies précédemment. En effet, cela n’est plus réservé aux contribuables les plus aisés financièrement. Il est possible de dénicher des habitations présentant un coût moindre et mieux situé que certaines résidences de « standing » neuves. Toutefois, la demande est de en plus en plus importante, ce qui accroit la difficulté de trouver la « perle rare ».

L’emplacement du bien est un autre attrait d’un investissement loi Malraux.

En effet, l’acquéreur bénéficiera des divers atouts de la zone concernée (architecture, lieu historique, secteur protégé…) et pourra ainsi fixer son loyer en conséquence. La vente du logement s’en trouve également facilitée et le montant de cette dernière peut très vite grimper. Cela permet de réaliser de bonnes affaires sans véritable aléa.

Le montant du loyer peut être fixé de manière assez flexible dans la limite du plafond imposé par la loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014).

Dernier avantage d’un investissement loi Malraux : le bien immobilier ayant fait l’objet d’une restauration (isolation, chauffage, confort…), les revenus locatifs serviront simplement à couvrir l’emprunt. À l’issue de la période de location, les éventuels acquéreurs n’auront pas besoin d’effectuer de nouveaux travaux. Cela constitue un avantage non négligeable pour la cession du bien. Notons qu’il est possible d’opter pour un dispositif haut de gamme s’adressant à la restauration de monuments historiques. Ces immeubles classés doivent être destinés à la location. L’acquéreur peut déduire l’ensemble des opérations de rénovation de ses revenus sans aucune limite.

Précision de l'auteur

Il n’est, en revanche, pas nécessaire de louer le logement durant neuf ans ni de respecter un certain plafond de loyers. Toutefois, le bien immobilier doit être conservé pendant une durée de 15 ans.

Ce mécanisme peut tout à fait se cumuler à un investissement loi Malraux.

Conditions pour bénéficier de l’investissement loi Malraux

Pour bénéficier du dispositif d’un investissement loi Malraux, il faut respecter plusieurs conditions. En ce sens, la réduction d’impôt n’est accordée que si le demandeur a effectué la restauration ou la réhabilitation du bien immobilier. Le bénéficiaire est également tenu de louer les habitations non meublées à titre de résidence principale durant 9 ans minimum (article 199 tervicies IV du code général des impôts). Cet engagement doit intervenir dans les 12 mois suivants la fin des travaux. Toutefois, la location ne peut être consentie à ses enfants ou ses parents. Notons que la déduction d’impôt ne peut être supérieure à 100 000 € de travaux sur une année. Elle peut être échelonnée jusqu’au paiement total des opérations menées, dans la limite de 3 années suivant l’obtention du permis de construire. Ce délai peut toutefois être porté à 4 ans si des fouilles archéologiques sont nécessaires.

Si au cours d’une année, la réduction d’impôt excède l’impôt dû, elle ne pourra être imputée lors des années suivantes. En effet, la réduction accordée n’est pas reportable. L’excédent sera donc perdu.

Par ailleurs, une autorisation spéciale du préfet est nécessaire pour l’ensemble des activités de restauration liée à un investissement loi Malraux. Son obtention doit avoir lieu avant le début des travaux. Ces derniers sont en principe vérifiés par les architectes des bâtiments de France.