En France, on recense plusieurs catégories de placements immobiliers très lucratifs. Un investissement Pierre Papier en est l’illustration parfaite. Il se présente sous diverses formes (actions, parts de sociétés…). Plus de 6 milliards d’euros ont été injectés dans ce mécanisme en 2015.

Il convient donc d’évoquer ce qui se cache derrière ce placement, mais également de lister les avantages et inconvénients d’un tel investissement.

En quoi consiste un investissement Pierre Papier ?

Un investissement Pierre Papier désigne les diverses formes de placement financier ayant pour objet l’immobilier. Plusieurs organismes spécialisés dans ledit domaine proposent d’investir à des conditions spécifiques. En effet, les caractéristiques et avantages de ces derniers varient en fonction de la structure choisie (SCPI, SIIC, OPCI, OPCVM). Cette opportunité de placement est très attractive en raison de la diversité des actifs proposés (bureaux, commerces, entrepôts, résidences-services…). Ces biens immobiliers sont situés à Paris et sa région, mais également dans les principales villes du territoire. Un investissement Pierre Papier est également un moyen de se constituer une épargne et de percevoir un revenu sans supporter des contraintes de gestion.

Ce placement est, en outre, réglementé par l’autorité des marchés financiers (AMF), ce qui permet de sécuriser les transactions.

Investissement Pierre Papier sous diverses formes

Il existe plusieurs formes pour réaliser un investissement Pierre Papier. En premier lieu, les épargnants se tournent vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Celles-ci sont constituées à 100 % de « pierre physique », c’est-à-dire que l’intégralité de leur activité est immobilière. Il convient de distinguer les SCPI de rendement permettant d’acquérir des revenus et les SCPI fiscales permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. Ainsi, l’investisseur dispose des privilèges accordés par le dispositif Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014). La réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement : 12% du montant investi pour une location du bien pendant 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

Les SCPI gèrent et détiennent un portefeuille d’immeubles à usage locatif pour le compte d’épargnants-associés.

Ces derniers disposent de la faculté d’investir à hauteur de leurs capacités financières. Ils deviennent indirectement et collectivement propriétaires de biens immobiliers. De surcroit, ces sociétés administrent l’intégralité du parc immobilier, notamment les éventuels travaux, jusqu’à la cession du patrimoine. Elles encaissent les loyers et procèdent trimestriellement à la distribution des revenus au prorata du nombre de parts détenues. Un bulletin d’information est également transmis afin de rendre compte des opérations menées sur cette période (article L214-53 du code monétaire et financier).

C’est un placement à long terme durant, en moyenne, 10 ans.

La société de gestion chargée de s’occuper de la SCPI accompagne l’épargnant tout au long de la vie d’un investissement Pierre Papier et le libère ainsi de toutes tâches administratives. L’investisseur est toutefois tenu au paiement des frais de gestion. Les capitaux investis dans ces entreprises permettent de financer l’achat de nouveaux biens immobiliers situés dans des zones géographiques et économiques dynamiques. Une sélection des locataires provenant de différents secteurs d’activités est également opérée afin d’atténuer les risques locatifs. Si vous souhaitez effectuer une comparaison, il est possible de consulter une liste recensant des SCPI. Par ailleurs, les investissements au sein d’organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) se développent de plus en plus. Ces structures doivent comporter au minimum 60 % d’actifs immobiliers et au moins 10 % de liquidités. Les valeurs mobilières ont une plus grande sensibilité au marché. Les actifs non immobiliers peuvent atteindre jusqu’à 30 % de la composition de cet organe.

Conseil d'Expert

Précisons que les particuliers peuvent ici souscrire des parts ou actions d’OPCI via des contrats d’assurance vie ou au sein de l’épargne salariale.

D’autres structures de placement collectif peuvent être évoquées comme les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Les premières sont des sociétés foncières dotées d’une fiscalité spécifique (article 11 de la loi de finances n°2002-1575 du 30 décembre 2002). Les OPCVM immobilières regroupent, quant à elles, des organismes dont les sociétés à capitaux variables (SICAV) ou les fonds communs de placement (FCP) font partie (article L214-4 du code monétaire et financier). L’investissement s’opère au sein de SIIC ou dans des sociétés cotées ayant des activités similaires (BTP, promotion immobilière, gestion hôtelière, gestion de résidences pour personnes âgées).

Investissement Pierre Papier : avantages et inconvénients

Un investissement Pierre Papier a de nombreux avantages. En effet, c’est un placement offrant une grande sécurité en raison de la mutualisation des risques. L’investisseur bénéficie indirectement d’un patrimoine composé de biens immobiliers situés au sein de zones géographiques variées. Par conséquent, le départ d’un locataire n’affecte pas le rendement global. Cette diversité d’actifs présente moins de danger qu’un placement opéré sur un seul bien. De surcroit, les sociétés de placement ont une connaissance précise du marché et peuvent s’appuyer sur des capitaux importants pour négocier et obtenir des conditions financières privilégiées. Les prix d’acquisition sont ainsi plus attractifs que ceux proposés aux particuliers. Un investissement Pierre Papier n’engendre aucun souci de gestion. Celle-ci est totalement déléguée à la société en charge de l’administration du bien (article L214-98 du code monétaire et financier). Certains frais comme les charges de propriété, les impôts locaux, les frais de gestion ou les dépenses d'entretien sont, tout de même, déduits du revenu distribué.

Contrairement à un investissement immobilier « classique », on peut acquérir indirectement un bien pour une somme modeste comprise entre 5 000 et 10 000 €.

La revente des parts est, en outre, nettement plus aisée que celle d’un bien immobilier. Par ailleurs, la rentabilité est un autre atout de ce placement. À titre d’exemple, les SCPI rapportent aux alentours de 4,5%. C’est un compromis idéal entre bon rendement et faible risque. La responsabilité des associés d’une SCPI est, en outre, limitée à deux fois le montant de leurs apports (article L214-89 du code monétaire et financier). Ce qui ne constitue pas un risque important. Les investissements dans les SIIC permettent aussi de cumuler divers avantages comme la sécurité et le profit apporté par la « pierre », mais également la liquidité du titre coté. Toutefois, il existe quelques inconvénients à faire un tel placement. Comme nous l’avons expliqué, un investissement Pierre Papier est un placement immobilier à long terme. Une vente rapide des parts peut entrainer une perte du capital. Le marché immobilier peut également fluctuer. L’investissement n’est donc pas garanti par le gestionnaire.

Suite à un déséquilibre temporaire du marché ou de l’économie générale, l’acquisition ou la cession de parts de la société spécialisée peut s’en trouver perturbée.

Notons que les avantages fiscaux relatifs à cet investissement peuvent évoluer, voire être supprimés.