Frais, commissions, honoraires, difficile d’y voir clair dans les rétributions pouvant nous être demandées ou imposées légalement. En matière immobilière lors de l’achat ou de la location d’un bien, des commissions qualifiées de « frais d’agence » sont perçues. En effet, le recours à un professionnel permet de sécuriser la transaction mais aussi de se décharger de certaines contraintes liées à ces opérations immobilières. Il convient donc de connaître les dispositions en la matière car celles-ci ont fait l’objet de modifications récentes, notamment par l’intermédiaire de la loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014). Cela a permis de diminuer les frais en matière de location.

Plafonnement des frais d’agence locatifs

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, un plafonnement du montant des frais d’agence a été mis en place. En effet, les frais dépendent de la surface habitable du bien immobilier mais également de la zone géographique dans laquelle il se situe. Depuis le 15 septembre 2014, un nouveau barème a vu le jour (décret n°2014-890 du 1er août 2014). Ces tarifs concernent aussi bien les logements vides ou meublés. Les frais relatifs à la mise en location d’un logement imputables au locataire ne peuvent concerner que quatre prestations : l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Toutefois, ils ne peuvent dépasser ceux versés par le propriétaire et doivent être inférieurs ou égaux à un plafond établi en fonction de la taille (surface habitable) du logement.

De surcroit, les frais correspondants aux prestations relatives à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat et à la visite du logement sont fixés en fonction de critères géographiques (article 2-I du décret n°2014-890 du 1er août 2014). En ce sens, le locataire doit verser 12 € par m2 de surface habitable du bien loué si ce dernier se situe dans une zone très tendue (décret n°2015-650 du 10 juin 2015). En « zone tendue » (décret n°2013-392 du 10 mai 2013), le montant dû par le locataire correspond à 10 € par m2. En ce qui concerne les logements, situés en dehors de ces zones, le tarif s’élève à 8 €.

Par ailleurs, s’agissant de l’établissement de l’état des lieux d’entrée par un professionnel, un tarif unique de 3 € par m2 de surface habitable du logement est applicable.

Notons que ces tarifs peuvent être révisés chaque année par l’intermédiaire d’un arrêté du ministre chargé du logement (article 3 du décret n°2014-890 du 1er août 2014). Cette révision dépend de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié. Ce dernier est calculé par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et évolue chaque trimestre. À titre d’exemple, Il a baissé de -0,01 % sur le dernier trimestre de 2015.

Les frais d’agence sont, en outre, soumis à une obligation légale d’affichage. Ils doivent être annoncés de manière visibles et lisibles en vitrine ou à l’entrée des locaux. Le montant des prestations doit, en outre, être indiqué toutes taxes comprises (articles 2 & 3 de l’arrêté du 29 juin 1990). Ce dernier est exprimé en pourcentage du prix de vente pour ce qui concerne les opérations de cession (article 24-I 10° de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014).

Toutefois, le plafonnement des frais concerne uniquement la limitation de la part versée par le locataire. En effet, l’agence immobilière dispose d’une liberté dans la fixation des tarifs vis-à-vis du propriétaire.

Précisons qu’il existe un principe de partage des frais entre le locataire et le propriétaire (article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Frais d’agence lors d’une vente immobilière

Contrairement aux frais de notaire, les frais lors d’une vente immobilière ne sont pas strictement encadrés. Ces derniers peuvent donc être fixés librement entre les parties (article L113-1 du code de la consommation). La négociation des commissions entre l’agence, ou l’agent immobilier, et le vendeur du bien est donc vivement recommandée. On conseillera au vendeur d’un bien immobilier de faire jouer la concurrence pour ainsi diminuer les frais. De surcroit, cela s’applique à l’acquéreur du logement. Ce dernier peut, en outre, négocier la commission, même si celle-ci a déjà été fixée d’un commun accord entre l’agence et le propriétaire.

Par ailleurs, ces derniers peuvent avoir une incidence en matière de congé donné à un locataire.

En effet, la rupture d’un bail pour cession du bien, incluant les frais d’agence dans le montant de la vente, est nulle. Toutefois, une récente décision impose au locataire de démontrer l’existence d’un préjudice pour obtenir l’annulation dudit congé (Cass. Civ. 8 octobre 2015, n°14-20.666).

Paiement des frais à l’agence immobilière

En principe, l’agent immobilier perçoit une commission fixée en pourcentage du prix de vente. Ce dernier est naturellement dégressif. Ainsi, plus le bien est cher, plus le taux s’en trouve réduit. Toutefois, rien n’empêche le vendeur et l’agent immobilier de convenir d’un prix forfaitaire. La seule restriction apportée à cette « libre » fixation des tarifs, concerne l’obligation d’affichage des frais d’agence. Lors d’une transaction immobilière, c’est généralement le vendeur qui procède au versement des frais. Il demeure toutefois possible d’insérer une clause contractuelle prévoyant que ce paiement incombe à l’acquéreur. Dans cette hypothèse, il reverse un pourcentage du prix à l’agent immobilier et peut être amené à payer des droits d’enregistrement sur cette commission.

Notons que la règle du partage des frais n’est pas applicable lors de l’achat d’un bien immobilier. Il n’y a donc pas d’obligation de partager les frais entre le vendeur et l’acheteur.

À quel moment doit-on y procéder ?

Lors de la signature de l’avant contrat, toutes les parties (acheteur, vendeur et agent immobilier) s’accordent sur le montant final de la commission. À ce stade, l’agent immobilier ne peut percevoir aucune somme, puisque la vente n’est pas encore effective (articles 6 et 8 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970). En effet, Il arrive souvent qu’elle n’aboutisse pas, notamment si l’acquéreur n’obtient pas son prêt.

Le paiement des frais d’agence doit intervenir lors de la conclusion de l’acte de vente, c’est-à-dire au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

En outre, si l’acte de vente n’est pas conclu, aucun frais ne devra être versé. Ainsi, si la commission a été versée mais que la vente ne se réalise pas, elle devra être restituée à la personne concernée (Cass. Civ. 9 juillet 2014, n°13-19.061). Par ailleurs, l’agent immobilier peut agir en justice afin d’obtenir une indemnisation. En ce sens, même s’il n’est pas débiteur de la commission, le comportement fautif de l’acquéreur ayant fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice (Cass. AP. 9 mai 2008, n°07-12.449).

Notons que la commission n’est due qu’à l’entremetteur ayant permis la conclusion de l’opération, et ce, même si l’acquéreur lui avait été présenté par un autre intermédiaire (Cass. Civ. 13 décembre 2005, n°03-17.695).