Modifier un local professionnel en habitation peut être une stratégie intéressante pour un investisseur. Afin de lutter contre la pénurie de logements, le changement d’affectation du bien immobilier a été simplifié. Un tel projet requiert toutefois le respect d’un formalisme spécifique et suppose l’obtention d’un certain nombre d’autorisations.

Dans cet article, je vous ai listé l’ensemble des étapes à observer et les formalités qu’il convient de respecter.

Un tel projet mérite d’être réfléchi dans ce qu’il offre d’intérêt, mais aussi dans ce qu’il implique comme obligations. L’assistance d’un avocat, d’un architecte ou d’un consultant en urbanisme peut s’avérer être une bonne solution. Le but est d’aborder ce projet avec les connaissances nécessaires pour en mesurer l’exigence et l’utilité finale.

En quoi consiste la modification du local professionnel ?

Modifier un local professionnel, c’est changer la destination du bien immobilier. Les possibilités de transformation sont limitativement énumérées par le plan local d’urbanisme (article R151-30 et suivants du Code de l’urbanisme). Elles s’appliquent à différents types de biens tels une habitation, un hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière, mais également à un entrepôt ou aux services publics.

Ce changement de destination doit être validé par une autorisation administrative.

Avantages liés à la modification du local professionnel

Transformer un local professionnel comporte de nombreux avantages. L’acquisition est moins chère. On peut espérer une décote de l’ordre de 20 à 40 % par rapport à une habitation « classique ». La transformation du local nécessite toutefois des travaux assez lourds afin de rendre l’espace habitable. C’est aussi l’occasion de tirer profit des matériaux originaux propres à ce type de locaux. Ainsi, l’originalité du local peut devenir un attrait pour l’habitation. De surcroit, les locaux commerciaux se trouvent en principe en rez-de-chaussée, ce qui rend possible l’aménagement des sous-sols destinés au stockage des marchandises.

Vérifications préalables avant la transformation d’un local professionnel 

Avant de convertir le local professionnel en logement, il faut vérifier certains points. En ce sens, il convient de se rendre en mairie afin de se renseigner sur les règles d’urbanisme en vigueur. Le changement d’affectation doit être conforme au plan local d’urbanisme et à la carte communale (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Ces documents peuvent prévoir des dispositions visant les rez-de-chaussée de certains immeubles, mais également interdire toute modification d’un local professionnel en habitation dans le but de protéger le commerce de proximité. Par ailleurs, si le local se trouve au sein d’une copropriété, il convient de respecter le règlement.

Celui-ci détermine la destination des lieux (article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Il faut donc s’y reporter pour s’assurer de la faisabilité d’une telle opération. Ainsi il est important de vérifier que l’habitation est compatible avec la destination de l’immeuble, mais aussi qu’elle n’entraine pas un changement de répartition des charges. Le changement d’affectation du bien immobilier et les éventuels travaux à opérer doivent également faire l’objet d’un vote en assemblée générale en présence de l’ensemble des copropriétaires. À défaut d’en tenir compte, le copropriétaire fautif s’expose à une résiliation du bail (Cass. Civ. 28 avril 2009, n°08-14.513).

Conseil d'Expert

Pour sécuriser votre achat, il est recommandé d’insérer une condition suspensive d’obtention de cet accord au sein de la promesse de vente.

Ainsi, si l’assemblée générale s’y oppose, il sera possible de se rétracter sans pénalité. Dans l’hypothèse où le local se situe dans un lotissement, il convient d’examiner la comptabilité des servitudes éventuelles ou du cahier des charges avec la nouvelle destination du bien immobilier, c’est-à-dire un logement d’habitation.

Obligations annexes à respecter

Modifier le local professionnel engendre des obligations. À ce titre, il convient de respecter les normes d’habitabilité et de construction. En ce sens, la superficie du logement modifié ne doit pas être inférieure à 14 m2 ou à un volume de 33 m3 (article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation). Il doit également être pourvu d’un système d’évacuation des eaux usées et d’un accès à une installation électrique (article R111-3 du Code de la construction et de l’habitation). Le logement doit, en outre, disposer au minimum d’une pièce principale dont la surface habitable ne peut être inférieure à 9 m2 et la hauteur sous plafond à 2,20 m.

Le volume « habitable » ne doit pas être inférieur à 20 m3 (article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).

Par ailleurs, une attention toute particulière doit être portée à l’urbanisme et à la technique mis en œuvre pour transformer le local professionnel, mais également aux risques d’inondation de la zone où se situe le bien immobilier. Précisons que l’accord du bailleur est nécessaire si le locataire entend modifier le local professionnel (article 1728 du Code civil). En ce sens, seule l’activité prévue dans le bail peut être exercée par le preneur. Ce dernier ne peut obtenir un droit sur la destination des lieux suite à une simple connaissance d’une situation dite irrégulière en l’absence d’autorisation expresse du bailleur (Cass. Civ. 5 juin 1973, n°72-12363). À défaut, le contrat de location peut faire l’objet d’une résiliation judiciaire.

Obtention d’une autorisation d’urbanisme

Modifier un local professionnel suppose la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Celle-ci dépend des travaux à réaliser. L’obtention d’un permis de construire est indispensable si ces derniers modifient les structures porteuses ou la façade de l’immeuble (article R421-14 du Code de l’urbanisme). Il convient d’en faire la demande auprès du service municipal compétent. L’autorisation est délivrée, à titre personnel, au demandeur. En ce sens, le départ de ce dernier ou la fin de l’activité professionnelle met un terme à la décision administrative obtenue.

Notons que le recours à un architecte est nécessaire dès lors que le local où se déroulent les travaux dispose d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 170 m2.

Nonobstant, il convient de s’assurer que le bien immobilier est correctement raccordé (eau, électricité, téléphone, etc.). À défaut, le coût représenté pour accomplir les divers raccordements peut être très onéreux. En l’absence de « gros » travaux, une déclaration préalable est suffisante (article R421-17 du Code de l’urbanisme). Les réalisations ne doivent toutefois pas concerner la façade du bâtiment ou les structures porteuses.

Avertir l’administration pour modifier un local professionnel

Une fois toutes ces formalités accomplies, il ne reste plus qu’à informer l’administration fiscale. Transformer un local professionnel en habitation a des répercussions au niveau fiscal. En effet, la contribution économique territoriale est supprimée et la taxe d’habitation est renouvelée. L’impôt foncier sera, en outre, modifié. Il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Celle-ci diffère en fonction de l’usage du bien immobilier. La taxation d’une activité commerciale et d’un logement n’est pas la même. Une déclaration (Cerfa n°10517*02) doit donc être adressée au bureau du cadastre territorialement compétent.

Le demandeur dispose d’un délai de 3 mois (90 jours) à compter de la réalisation du changement pour y procéder (article 1406 du Code général des impôts).