À l’heure où les communes doivent disposer d’au moins 20% de logements sociaux, il convient de s’interroger sur les modalités qui entourent leurs ventes. En effet, il existe des procédures rendant possible la cession d’un logement social. Celle-ci peut être opérée à l’initiative de l’organisme HLM propriétaire du logement ou par le locataire de l’habitation.

Conditions de la vente du logement social

La loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) entend redynamiser le secteur de la construction de logements sociaux. En effet, suite à l’augmentation des loyers et en raison la conjoncture économique compliquée, ce type d’habitation permet à bon nombre de nos concitoyens de se loger à moindre coût. La cession du logement social doit respecter plusieurs conditions. En effet, l’habitation doit avoir été construite ou acquise depuis plus de dix ans. Elle doit, en outre, répondre à des normes minimales d’habitabilité, c’est-à-dire de décence, et de performance énergétique, mais également être suffisamment entretenue (article L443-7 du code de la construction et de l’habitation). De surcroit, l’habitation ne peut en principe être proposée qu’à l’occupant du bien immobilier. Toutefois, le locataire peut demander que le bien immobilier soit proposé à son conjoint, voire à ses ascendants ou descendants, à condition que ces derniers respectent les plafonds de ressources dudit logement (article L443-11 du code de la construction et de l’habitation).

Précisons qu’en cas de vente d’un habitat vacant, il doit présenter son offre en priorité à l’intégralité des locataires des résidences lui appartenant dans le département ou aux gardiens qui y sont salariés. Si ces derniers ne sont pas intéressés, toute personne peut alors se porter acquéreur du bien.

L’acquisition du logement social peut être opérée afin de l’occuper à titre personnel ou dans le but de le louer en respectant les conditions de loyer et de ressources des futurs locataires (article R443-34 du code de la construction et de l’habitation). Par ailleurs, la cession peut être initiée par l’organisme HLM si celui-ci souhaite vendre un logement social ou par le locataire. Ce dernier doit avoir formulé une demande d’acquisition de sa propre habitation par lettre recommandée avec avis de réception. Le propriétaire du bien immobilier dispose de deux mois pour se prononcer et doit motiver la décision prise (article L443-11 du code de la construction et de l’habitation).

Procédure de vente du logement social

La procédure de vente du logement social est strictement encadrée. En effet, l’organisme HLM doit demander une autorisation au préfet, lorsqu’il décide de mettre en vente l’un de ses logements. Ce dernier est tenu de consulter la commune où se situe la résidence, mais aussi les acteurs publics ayant participé à son financement (article L443-7 du code de la construction et de l’habitation).

Le représentant de l’État dispose de quatre mois pour s’opposer au projet, la commune de deux à compter de la date de sa consultation.

Si la commune ne répond pas à l’issue de ce délai, son silence vaut approbation. De surcroit, si le préfet ne s’oppose pas à cette cession ou ne motive pas sa décision dans le délai imparti, la vente du logement sera autorisée. Sa décision est exécutoire, c’est-à-dire qu’elle n’est pas susceptible de recours (article L443-7 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation). Toutefois, s’il y a un désaccord entre les deux autorités, la décision relative à la vente ne devient applicable qu’après l’acceptation du ministre chargé du logement. Ce dernier doit répondre sous 4 mois à compter de la transmission de la décision d’aliéner au préfet. L’absence de réponse vaut opposition à la vente. Si la cession du logement social n’est pas effectuée dans les cinq ans à compter de l’autorisation délivrée au bénéficiaire, elle sera caduque (article L443-7 alinéa 4 du code de l’habitation et de la construction).

Une fois les autorisations obtenues, l’organisme HLM doit demander au service des domaines une évaluation du prix de vente.

Le vendeur n’est pas lié par cette dernière, mais le prix fixé ne peut s’en éloigner, à la hausse comme à la baisse, de plus de 35 % et doit être conforme au prix d’un logement comparable (article L443-12 du code de l’habitation et de la construction). Si la vente concerne un habitat vacant, l’organisme est tenu, en outre, d’informer le public du projet de vente et de ses principales caractéristiques comme la mention du prix de cession et la superficie du bien immobilier. En ce sens, il peut l’effectuer de diverses manières : affichage au sein du siège social ou aux emplacements prévus à cet effet, insertion dans des journaux diffusés dans le département. Concernant la vente de sa maison, le propriétaire doit afficher une signalétique pouvant être lue depuis l’extérieur. Il peut choisir de la fixer à un endroit visible de l’habitation ou à proximité de cette dernière (article R443-12 du code de la construction et de l’habitation).

Formalisation de la vente du logement social

Par ailleurs, l’acquéreur doit être informé, par écrit, du coût et du niveau des charges inhérentes à la location et à la copropriété des deux dernières années. Il doit également recevoir l’inventaire des travaux accomplis lors des cinq dernières années sur les parties communes. Il peut demander, en outre, à ce que lui soit remis une liste d’améliorations relatives aux parties communes et à leurs équipements ainsi que l’estimation du montant total de ces dernières. Doivent également lui être transmis : un document indiquant qu’il sera tenu au paiement de la taxe foncière et, si besoin, un exemplaire de l’état descriptif de l’immeuble et du règlement de copropriété (R443-13-1 du code de la construction et de l’habitation).

Conséquences liées à la vente du logement

Afin d’éviter les risques de spéculation, plusieurs dispositions viennent limiter les droits des acquéreurs. Ainsi, le vendeur du logement social dispose d’un droit de préemption si l’acquéreur souhaite le revendre dans les cinq ans suivant l’achat. Le bailleur est donc prioritaire dans l’hypothèse où l’habitation est revendue dans ce laps de temps (article L443-12-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation). De surcroit, l’acquéreur qui revend le bien immobilier dans le même délai, à un prix supérieur au prix d’achat, alors qu’il avait bénéficié d’un tarif inférieur à l’évaluation du service des domaines, est tenu de restituer la plus-value à l’organisme HLM. Cet excédent est, toutefois, limité à l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service du domaine à l’occasion de la vente initiale et le prix observé lors de la revente. Par ailleurs, l’acquéreur qui loue le logement acheté sur une période similaire suivant l’achat, alors qu’il avait bénéficié d’un prix d’achat inférieur à l’évaluation du service des domaines, ne peut percevoir un loyer supérieur aux plafonds HLM (article L143-12-1 alinéa 4 du code de l’habitation et de la construction).

Notons qu’à l’expiration d’un délai de cinq ans suivant l’acquisition originelle, la vente ou la mise en location de l’habitat est libre.