La surface habitable est un point essentiel à connaître lors de l’acquisition d’un logement. C’est même le critère principal dans la description du bien immobilier. Il est important de rappeler les modalités de calcul de la surface lié au dispositif de la loi Carrez (loi no 96-1107 du 18 décembre 1996). Cette surface doit être mentionnée dans l’acte de vente. En cas d’erreur ou d’omission de métrage, le vendeur en supporte les conséquences.

En quoi consiste le dispositif de la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne uniquement le mesurage de la surface privative du bien immobilier. Elle est venue réglementer les modalités de calcul de celle-ci. En effet, avant cette disposition, il n’y avait pas d’obligation de la mentionner. Cette loi protège donc les acquéreurs contre les indications de surfaces erronées.

Elle prend en compte la surface des logements situés en copropriété, hors ventes sur plan. Elle a également mis en place une unité dé référence (le m2).

De surcroit, la loi Carrez ne doit pas être confondue avec la loi « Boutin » (loi n°2009-323 du 25 mars 2009). Cette dernière ne prend en compte que la surface habitable. Certains éléments « privatifs » comme les vérandas, les combles non aménagés voire les loggias privatives n’entrent pas dans le calcul de la surface opérée par cette disposition. Cette superficie n’est mentionnée qu’au sein du contrat de bail alors que celle de la loi Carrez est indiquée dans l’acte de vente. Ce dispositif concerne la surface au plancher, c’est-à-dire toute la surface habitable « privative » dont la hauteur est supérieure à 1,80 m (article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le mesurage n’est prévu uniquement pour les lots disposant d’une surface supérieure à 8 m2 (article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

La Cour de cassation a toutefois remis en cause cette superficie. Elle estime que la réunion de plusieurs lots, permet de prendre en compte des lots dont la surface est inférieure à 8 m2 (Cass. Civ. 13 avril 2005, n°03-21.004). Ainsi, les sous-sols, combles et greniers aménagés ou non font partis du calcul de la surface. Les vérandas et loggias fermées doivent également y être intégrées même si elles sont inférieures à 8 m2. Elles doivent, en revanche, être privatives.

Espaces exclus du mesurage loi Carrez

Certains espaces n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable « privative ». En ce sens, les jardins privatifs, salons et terrasses ne sont pas pris en compte. Les balcons, caves, parkings ou garages ne doivent pas non plus être comptabilisés au titre du métrage en loi Carrez (article 46 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Quant aux surfaces restantes, y seront enlevés la place prise par les escaliers, piliers, ou autres caractéristiques que peuvent contenir les logements.

Sont également exclus du calcul : les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Qui doit effectuer le mesurage ?

Lors de la vente du bien immobilier, le législateur impose des critères de mesure précis. C’est l’objet de la loi Carrez qui définit les surfaces légales dans le cadre d’une vente d’une maison ou d’un appartement situé en copropriété. Contrairement à ce qu’on pourrait penser, ce n’est pas nécessairement un professionnel qui l’effectue. Le vendeur peut réaliser lui-même ce calcul. Il est toutefois recommandé de faire appel à un professionnel tels un architecte, un géomètre ou un professionnel de l’immobilier afin de déléguer la responsabilité.

Conseil d'Expert

Compte tenu des conséquences financières en cas d’erreur de mesurage, cette délégation de responsabilité à un professionnel est loin d’être inutile. En effet, toutes les superficies ne sont pas évidentes à calculer et le professionnel dispose du matériel adéquat. Cela vous garantie, en outre, précision, tranquillité et la vente de votre bien à sa juste valeur.

Un document (« un métré ») certifiant la surface habitable privative doit être délivré par le vendeur à l’acquéreur (article 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). La durée de cette attestation est illimitée en l’absence de modification à l’intérieur du logement.

Absence de mention de la surface en loi Carrez

Si la surface n’est pas mentionnée dans l’avant-contrat, l’acquéreur peut obtenir l’annulation de ce dernier avant la conclusion de la vente. Dans l’hypothèse où il souhaite tout de même acquérir le bien immobilier, il peut demander au professionnel chargé de la cession d’insérer cette mention dans l’acte authentique. Par ailleurs, l’acquéreur peut agir devant le tribunal de grande instance dans le mois suivant la signature du document si la surface n’est pas indiquée.

Conséquences liées à une erreur de mesurage en loi Carrez

La surface mentionnée sur l’acte de vente doit être conforme à la surface réelle. En effet, dès lors qu’il y a un écart de calcul de superficie, la responsabilité du vendeur peut être engagée. Si on considère que la surface du bien a été surévaluée de plus de 5%, le vendeur est tenu de rembourser à l’acquéreur cet écart de surface (article 46 alinéa 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). La diminution du prix de vente dépend de la surface manquante. Il dispose d’un an à compter de la conclusion de l’acte authentique pour agir contre le vendeur afin de réclamer le « trop-perçu ». Il doit saisir le tribunal de grande instance dans ce délai. La connaissance, antérieure à la cession, de la surface réelle du logement n’a aucune incidence.

Jurisprudence

En effet, l’acheteur n’est pas tenu de démontrer l’existence d’un préjudice (Cass. Civ. 5 décembre 2007, n°06-19.676). L’acquéreur ne peut, en revanche, obtenir des dommages et intérêts. Il ne peut espérer qu’une réduction du prix (Cass. Civ. 22 septembre 2010, n°09-68.469).

Notons que cette réduction ne concerne pas les frais inhérents à la vente comme les droits de mutation ou les frais de notaires. Par ailleurs, le vendeur peut se retourner contre le mesureur ayant commis l’erreur. La diminution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable. Le cédant peut, en revanche, solliciter la perte d’une chance de conclure la vente au même prix (Cass. Civ. 28 janv. 2015, n°13-27.397). L’erreur de mesurage peut également porter préjudice au vendeur. Ainsi, si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur n’est pas tenu de verser un supplément. Le vendeur dispose tout de même d’une action en rescision pour lésion (articles 1674 et suivants du code civil). Elle doit être intentée devant le tribunal de grande instance territorialement compétent afin d’obtenir l’annulation de la vente, la restitution du bien immobilier ou le versement d’un complément du prix de vente.

Cette démarche n’est possible que si le bien immobilier a été lésé des 7/12e de sa valeur. Elle doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la vente.