La vie en copropriété est loin d’être une sinécure. Afin de gérer les soucis du quotidien, un syndic est nécessaire. Son rôle est considérable. Il convient de ne pas confondre le syndic et le syndicat des copropriétaires. En effet, ce dernier est une collectivité regroupant l’ensemble des copropriétaires.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Il est le représentant du syndicat des copropriétaires. Celui-ci peut être une personne physique ou morale. Sa fonction est de gérer et d’administrer la copropriété au nom et pour le compte de l’ensemble des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent opter pour un syndic non professionnel, c’est-à-dire bénévole ou coopératif, ou pour un syndic professionnel.

Conditions relatives au syndic de copropriété

Le syndic de copropriété « bénévole » doit être obligatoirement l’un des copropriétaires (article 17-2 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965) et n’a pas l’obligation de posséder une carte professionnelle. Ce dernier n’est, par principe, pas rémunéré. En cas de rémunération, celle-ci ne doit pas constituer la majorité de ses revenus. En revanche, il a droit au remboursement des frais engagés dans le cadre de sa mission. De même, comme le syndic professionnel, il doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel il dépose les sommes perçues au profit de la copropriété. Notons qu’il n’est pas tenu de souscrire une assurance en terme de responsabilité civile. Celle-ci lui est toutefois recommandée puisqu’il peut voir sa responsabilité engagée en cas de mauvaise gestion.

Le syndic professionnel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il est soumis aux dispositions de la loi « Hoguet » (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Contrairement au syndic bénévole, il doit détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière ». Cette dernière est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie territorialement compétente. Depuis le 1er juillet 2015, elle est valable pour une durée de trois ans (loi n°2014-466 du 24 mars 2014).

En l’absence de cette carte, le syndic peut être condamné pénalement et voir son mandat annulé. Cela a pour conséquence d’anéantir les actes accomplis durant cette période.

La désignation du syndic de copropriété

La désignation du syndic est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic (article 21 de la loi n°65-557). En principe, le syndic est désigné par l’assemblée générale à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557). Si la majorité requise n’est pas obtenue, deux issues sont possibles (article 25-1 de la loi n°65-557). Dans le cas où la décision recueille au moins un tiers des voix des copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer immédiatement, lors d’un nouveau vote.  Il suffira alors de la majorité des copropriétaires présents ou représentés pour désigner le syndic (article 24 de la loi n° 65-557). En revanche, si la décision recueille moins d’un tiers des voix, une nouvelle assemblée générale devra être convoquée dans un délai de trois mois. La majorité de l’article 24 suffira.

À défaut d’accord entre les copropriétaires, il convient de saisir le président du tribunal de grande instance territorialement compétent afin de nommer un administrateur provisoire ou un syndic judiciaire. Ce dernier devra réunir les copropriétaires en assemblée générale pour constituer un nouveau syndic.

Par ailleurs, le contrat de syndic est également approuvé lors de la désignation du syndic. Il précise la durée du mandat, qui ne peut excéder trois ans, avec une réélection possible à l’issue du contrat. Un contrat type, défini par décret (n°2015-342 du 26 mars 2015), s’applique obligatoirement depuis le 1er juillet 2015 (loi n°2014-366). Ce dernier précise les missions et prestations confiées au syndic ainsi que sa rémunération. Celle-ci est fixée de manière forfaitaire (article 18-1 A de la loi n°65-557).

Les missions du syndic de copropriété

Les missions du syndic de copropriété sont définies à l’article 18 de la loi n°65-557. Ce dernier a pour mission principale d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires et de faire respecter le règlement édicté par la copropriété. Il est tenu de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, une fois par an. En l’absence d’exécution des décisions prises par le syndicat, il engage sa responsabilité.

Il gère la garde, la conservation et l’entretien de l’immeuble et des parties communes. En effet, Il s’occupe de la gestion courante de celles-ci. En ce sens, les menues réparations peuvent être gérées directement par le syndic. En revanche, les autres réparations ou travaux doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale. En cas d’urgence, il peut procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de la copropriété.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels doivent créer un accès en ligne sécurisé, permettant aux copropriétaires d’accéder aux différents documents relatifs à la copropriété.

Si le syndicat des copropriétaires refuse de contracter une assurance contre les risques dont il doit répondre, le syndic peut éventuellement souscrire celle-ci au nom et pour le compte du syndicat (article 55 de la loi n°2014-366). Il représente le syndicat en justice, en vertu de son rôle de mandataire (article 18 de la loi n°65-557). Le représentant légal du syndicat doit également établir et mettre à jour un carnet d’entretien pour la copropriété. Son contenu est défini dans ce décret (n°2001-477 du 30 mai 2001). À défaut, il engage sa responsabilité mais aussi celle du syndicat. De surcroit, le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Il a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat. Il doit établir un budget prévisionnel, approuver les comptes de l’exercice écoulé, et demander le quitus de sa gestion lors d’une assemblée générale. Il incombe au syndic de copropriété de pourvoir aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu (Cass. Civ. 21 octobre 2009 n° 08-19.111).

Responsabilités du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat,  en cas de fautes relatives à sa gestion (Cass. Civ. 23 mai 2012 n°11-14.599). Nonobstant, il peut voir sa responsabilité délictuelle engagée lorsque le dommage a été causé à un tiers voire même à un copropriétaire. En effet, il n’a pas de lien juridique vis-à-vis des copropriétaires mais seulement à l’égard du syndicat.

Sa responsabilité pénale peut être engagée s’il commet une infraction pénalement sanctionnée telle qu’un abus de confiance, une escroquerie ou une absence de carte professionnelle.

La fin de la mission du syndic de copropriété

Il est nommé pour une période déterminée, ne pouvant excéder trois ans. À l’issue de celle-ci, son mandat expire. Il peut toutefois être renouvelé par un vote en assemblée générale. Ce dernier peut également démissionner, en respectant un préavis d’une durée de trois mois (article 18 de la loi n°65-557). Ses fonctions cesseront à partir de la prise de fonction du nouveau syndic.

En outre, le syndic peut être révoqué par les copropriétaires, en cas de fautes graves dans l’exercice de ses fonctions. La majorité absolue du syndicat des copropriétaires est requise.