Le propriétaire d’un bien immobilier peut-il réaliser une modification du logement en local professionnel ? Il est en effet courant d’observer un changement d’utilisation du bien d’origine ou d’une partie de celui-ci pour satisfaire aux besoins d’une activité commerciale.

Il convient de connaître les conditions pour effectuer cette transformation, mais également quelles sont les démarches à opérer.

Modification du logement en local professionnel – quèsaco ?

Il s’agit d’un procédé qui consiste à donner à un local d’habitation par exemple, une autre fonction. La transformation peut être totale ou partielle. En effet, la modification du logement en local professionnel peut ne concerner qu’une partie du bien immobilier. Aussi, le changement du logement en une autre structure pouvant être un local professionnel est possible. Notons que modifier un logement pour y installer une activité commerciale est assez courant.

Toutefois, les travaux à effectuer doivent être clairement identifiés en amont afin de respecter diverses procédures.

Modification du logement en local professionnel – avantages ?

Modifier un logement en un local professionnel offre plusieurs avantages : rendements plus importants, durée du bail plus longue, risques d’impayés moins fréquents. Il est toutefois conseillé de disposer d’une habitation située dans un espace « attractif » et de préférence en rez-de-chaussée afin de pouvoir aménager le sous-sol.

Modifier le logement : changement d’usage ou de destination

Afin de procéder à la modification du logement en local professionnel, le propriétaire peut opter pour un changement d’usage ou de destination du bien. Ces deux notions ne doivent pas être confondues. En effet, le changement d’usage est réservé à la transformation d’une habitation en une activité économique tel un bureau, commerce, location touristique d’un meublé. Celle-ci peut concerner toutes les habitations et leurs annexes comme les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements contenus dans un bail commercial, mais également les locaux meublés (article L631-7 du code de la construction et de l’habitation).

Précisions de l'auteur

Les « annexes » comprennent les caves, celliers, greniers, garages et parkings privatifs. Notons que la location d’un « meublé » à une clientèle de passage, de manière répétée et de courtes durées, est assimilable à un changement d’usage.

L’autorisation de changement d’usage est requise dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certains départements de la région parisienne : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne (article L631-7 du code de la construction et de l’habitation). Cette acceptation n’est, en revanche, pas exigée si l’activité professionnelle est exercée par l’occupant au sein de sa résidence principale (article L631-7-3 du code de la construction et de l’habitation). Celle-ci ne doit pas recevoir de clientèle ou de marchandises (Cass. Civ. 14 janvier 2004, no 02-12.476).

Le changement de destination s’attache, quant à lui, au local.

Il est définitif. Ces modifications sont limitativement énumérées par le plan local d’urbanisme (article R123-9 du code de l’urbanisme). À la différence du changement d’usage, il ne concerne pas uniquement l’habitation. En effet, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière, l’entrepôt, mais également les services publics ou d’intérêt collectif peuvent y prétendre.

Opérer une modification du logement en local professionnel implique donc un changement de destination nécessitant alors une autorisation d’urbanisme délivrée par l’administration.

L’obtention du document d’urbanisme varie selon la nature des travaux à accomplir. En ce sens, un permis de construire est requis si la transformation du bien mobilier impose la création d’une surface de plancher supérieur à 20 m2. Il doit également être demandé en cas de modification des structures porteuses ou de la façade de l’immeuble (article R421-14 du code de l’urbanisme). Une « simple » déclaration préalable est admise en l’absence de travaux ou pour des opérations d’aménagement intérieur de faible ampleur (article R421-17 du code de l’urbanisme). Précisons que l’obtention d’un agrément administratif est nécessaire en cas de changement de destination d’un bien, situé en région parisienne, en plusieurs locaux professionnels dont la surface totale est supérieure à 1 000 m2 (article L510-1 du code de l’urbanisme). Les zones franches urbaines ne sont pas concernées par une telle formalité.

Concernant le changement d’usage, l’autorisation administrative prend aussi la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable (article L631-8 du code de la construction et de l’habitation).

Elle est accordée, à titre individuel, par le maire de la commune concernée et prend fin à l’expiration de l’activité professionnelle de son titulaire (article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation).

Dérogations à l’interdiction du changement d’usage

Certaines dispositions légales permettent de contourner l’interdiction de procéder à un changement d’usage du bien. Ainsi, les occupants ont la possibilité d’exercer une activité économique, commerciale ou professionnelle au sein d’une partie de leur résidence principale dès lors que celle-ci se situe en rez-de-chaussée (article L631-7-4 du code de la construction et de l’habitation). Notons que la réception de la clientèle et de marchandises est ici autorisée. Elle suppose l’accord du bailleur et l’absence d’opposition du règlement de copropriété. Dans les zones « en difficultés », il est possible d’obtenir une autorisation de la part de la mairie (article L443-11 du code de la construction et de l’habitation).

Cette disposition s’applique au changement d’usage des habitations à loyer modéré, situées en rez-de-chaussée, dans le but d’y accomplir des activités économiques.

Précisons que le local ne sera pas soumis au statut des baux commerciaux et n’est donc pas considéré comme un fonds de commerce.

Démarches annexes visant à modifier le logement

La modification du logement en local professionnel suppose le respect de formalités spécifiques. En ce sens, un bien immobilier, situé au sein d’une copropriété, est soumis au statut de cette dernière. L’obtention de l’accord des copropriétaires est indispensable. Celui-ci peut être obtenu lors d’un vote en assemblée générale. Pour les habitations faisant l’objet d’une location, l’autorisation du bailleur doit être sollicitée. Le silence gardé par le propriétaire durant un délai d’un mois, vaut acceptation.

Notons que le maire peut autoriser l’exercice d’une activité professionnelle au sein de l’habitation principale tant que celle-ci ne cause pas de nuisance ou de danger pour le voisinage et n’affecte pas le bâti (article L631-7-2 du code de l’habitation et de la construction).

Comme mentionné plus haut, le contrat de bail ou le règlement de copropriété ne doivent pas s’y opposer. En effet, des clauses interdisant les activités susceptibles de troubler le voisinage peuvent être insérées (Cass. Civ. 3 mars 2009, no 08-10.956).

Informer l’administration fiscale du changement opéré

Modifier le logement suppose, en outre, d’avertir l’administration fiscale. En effet, les changements opérés doivent faire l’objet d’une divulgation. Ainsi, l’administration procède à la mise à jour de la valeur locative cadastrale des locaux. La taxe foncière est calculée en fonction de cette dernière. En ce sens, une déclaration (Cerfa n°10517*02) doit être envoyée par le propriétaire au bureau du cadastre territorialement compétent. Il dispose d’un délai de 3 mois (90 jours) à compter de la réalisation du changement pour y procéder (article 1406 du code général des impôts). Une taxe est également perçue pour les changements effectués sur un bien situé en région d’Ile-de-France (article L520-1 du code de l’urbanisme).

Les locaux à usage de bureaux au sein de l’habitation principale en sont exonérés (article L520-6 du code de l’urbanisme).