Afin de financer l’acquisition d’un bien immobilier, des mécanismes ont été mis en place. Parmi ceux-ci, le plan d’épargne logement (PEL) est un outil très intéressant. Il convient d’évoquer le fonctionnement, les conditions d’ouverture et le taux de rémunération d’un tel plan, mais également d’aborder les règles fiscales auxquelles il est soumis.

Qu’est-ce qu’un plan épargne logement ?

Le plan épargne logement est un compte réglementé souscrit auprès d’un établissement bancaire pouvant être conservé durant une période de 15 ans. Si la durée de l’épargne atteint 4 ans, l’épargnant peut bénéficier d’un prêt immobilier (prêt épargne logement) permettant de financer la résidence principale. Son obtention ne peut être refusée qu’en cas de surendettement du titulaire du PEL (Cass. Civ. 27 mai 1986, n° 84-12.135)

Seuls les établissements bancaires, ayant conclu une convention avec l’État, peuvent proposer ce dispositif (article L315-3 du code de la construction et de l’habitation).

Fonctionnement du plan épargne logement

À l’inverse du compte épargne logement (CEL) qui fonctionne à l’image d’un livret A classique, le plan épargne logement est beaucoup plus strict. En effet, le dépôt ou le retrait d’argent est libre concernant le CEL alors qu’aucun retrait n’est autorisé durant toute la durée du plan, sous peine de clôture du PEL. Un versement d’un montant minimum doit, en outre, être opéré chaque année. De surcroit, le taux de rémunération est variable pour le CEL, mais fixe pour le PEL. Il est déterminé dès l’ouverture du plan et reste valable pendant toute sa durée. La phase d’épargne est au minimum de 4 ans et peut être prorogée jusqu’à 10 ans (article R315-28 du code de la construction et de l’habitation). Au-delà, il n’est plus possible d’effectuer des versements. Toutefois, la production d’intérêts du plan épargne logement perdure pendant 5 ans.

Au bout de 15 ans, le PEL est mécaniquement converti en produit d’épargne standard dont le taux d’intérêt résulte de l’établissement bancaire si l’ouverture du plan est intervenue à compter du 1er mars 2011 (article R315-39 du code de la construction et de l’habitation).

Par ailleurs, le plan épargne logement bénéficie d’une prolongation automatique chaque année sauf contre ordre de la part du titulaire à condition qu’il ait été souscrit à partir de mars 2016 pour une durée inférieure à 10 ans. L’établissement bancaire est tenu d’informer le souscripteur un mois avant la date anniversaire du plan. Il convient de préciser que le plafond du PEL est fixé à 61 200€ (hors intérêts capitalisés). Notons que le prêt épargne logement est utilisable uniquement dans le cadre du financement d’une résidence principale. Il peut également servir à financer certaines réparations ou améliorations de l’habitation principale (article L315-2 du code de la construction et de l’habitation).

Conditions d’ouverture du plan épargne logement

Le plan épargne logement peut être sollicité par toute personne physique, même un mineur (Cass. Civ. 6 janvier 2010, n°08-12.684). Toutefois, il est interdit de disposer de plusieurs plans épargnes logements (article R315-26 du code de la construction et de l’habitation). De surcroit, le titulaire d’un compte épargne logement peut souscrire un PEL au sein du même établissement bancaire. Notons que l’épargnant est tenu d’effectuer un dépôt initial d’au moins 225 euros et un versement annuel ne pouvant être inférieur à 540 euros. À ce titre, le contrat fixe, chaque année, le montant des versements périodiques.

Cela correspond à 45 euros par mois, 135 euros par trimestre ou 270 euros par semestre (article R315-27 du code de la construction et de l’habitation). Des versements exceptionnels peuvent également intervenir.

Taux de rémunération du plan épargne logement

Le taux de rémunération du plan épargne logement est fixé par l’État et son versement est opéré par l’établissement bancaire auprès duquel le PEL a été ouvert (article R315-29 du code de la construction et de l’habitation). Selon la date de souscription du plan, le taux n’est pas le même. En effet, du 1er août 2003 au 31 janvier 2015, il était de 2,5%. Entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016, il est passé à 2% puis à 1,5% jusqu’au 31 juillet 2016. Depuis le 1er août 2016, il est de l’ordre de 1%. L’État complète cette rémunération par une prime représentant 50% des intérêts acquis. Elle peut être majorée de 10% si l’opération concerne le financement d’une construction ou d’une acquisition, dans la limite de 100 euros par personne à charge résidant au sein du logement du bénéficiaire. Ce montant est porté à 153 euros si la performance énergétique globale du logement neuf est supérieure à la réglementation en vigueur ou si l’habitation dispose d’une consommation énergétique peu élevée au regard d’une classification préétablie.

Toutefois, cette prime d’épargne est plafonnée. Elle ne peut dépasser 1 525 euros (arrêté du 25 février 2011 relatif à la prime d’épargne logement).

Les intérêts sont capitalisables, ce qui signifie qu’à la fin de l’année, ils s’ajoutent au capital épargné et produisent des intérêts supplémentaires. Ces derniers bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu pendant les onze premières années du plan épargne logement.

Fiscalité du plan épargne logement

Les intérêts produits par le plan épargne logement sont soumis à divers prélèvements sociaux annuels comme la CSG ou la CRDS. Le taux global des cotisations sociales atteint 15,5%. L’imposition des PEL dépend de la date d’ouverture du plan. En ce sens, les PEL ouverts depuis plus de dix ans se voient automatiquement appliquer ces prélèvements sociaux. Par ailleurs, il convient de distinguer les plans souscrits avant le 1er mars 2011 dont la contribution aux cotisations sociales peut intervenir au terme du contrat ou à partir du dixième anniversaire du plan puis à chaque date anniversaire, et ceux ouverts à partir du 1er mars 2011 qui y sont soumis chaque année au 31 décembre. Précisons que la prime d’épargne versée par l’État y est également soumise lors du retrait des fonds pour les PEL ayant été souscrits avant le 12 décembre 2002 ou lors du versement du prêt pour ceux conclus après cette date.

En outre, le plan épargne logement d’une durée supérieure à douze ans est assujetti à l’impôt sur le revenu. Une exonération est toutefois accordée à la prime d’état.

Clôture du plan épargne logement

Le plan épargne logement est clôturé si un retrait d’argent est effectué avant la 4ème année. En effet, son titulaire peut solliciter à n’importe quel moment sa fermeture. Cependant, si la clôture intervient avant le 4ème anniversaire, des pénalités seront appliquées au souscripteur du plan. Ainsi, les intérêts basculent au taux du compte épargne logement en vigueur à la date de la clôture si celle-ci se produit avant que le PEL n’atteigne une durée de vie de deux ans. Son détenteur perd également les droits afférents aux prêts et aux primes prévus par le PEL. Si la rupture a lieu entre la 2ème et la 3ème année, il garde le bénéfice du taux de rémunération du plan épargne logement, mais perd ses droits à prêts et à prime.

Si celle-ci s’opère après le troisième anniversaire du PEL, le taux de rémunération est conservé, mais les droits à prêts et primes seront diminués (article R315-31 du code de la construction et de l’habitation).