L’immobilier peut être source de litiges. Ainsi, lorsqu’un remboursement d’une somme ne peut s’opérer, une saisie immobilière peut être pratiquée sur le bien immobilier de la personne défectueuse. Il s’agit d’une mesure très efficace pour le créancier puisque cela lui permet d’être remboursé sur le prix de vente du bien.

Cette procédure doit toutefois respecter certaines conditions et peut s’effectuer à l’amiable ou de manière « forcée ».

Conditions de la saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière est déclenchée après plusieurs injonctions demeurées infructueuses. Elle concerne en général le non-paiement d’un crédit, d’un prêt, ou de toute autre obligation financière de la part du débiteur. La saisie immobilière doit donc être justifiée. Notons qu’en cas de surendettement, la personne défaillante peut saisir la commission de surendettement afin d’interrompre la procédure (article R322-16 du code des procédures civiles d’exécution). Par ailleurs, la saisie peut concerner tout type de bien immobilier que ce soit une maison, un appartement… Celui-ci doit simplement appartenir au débiteur. Sa valeur doit être proportionnelle à la somme due.

Procédure de la saisie immobilière

Expliquons maintenant le déroulement de la saisie immobilière. Le créancier doit au préalable avertir le débiteur via un titre exécutoire, afin d’obtenir le paiement de la créance. En ce sens, il doit demander à un huissier de justice d’adresser un commandement de payer au débiteur défaillant (article L321-1 du code des procédures civiles d’exécution). Cette injonction équivaut à la saisie du bien immobilier. En effet, le débiteur ne peut plus le céder ou percevoir de loyers (article L321-2 du code des procédures civiles d’exécution). Toutefois, il peut continuer à y vivre, en attendant que la cession du bien saisi soit effective.

Précisons que si la mesure ordonne l’expulsion du débiteur, ce dernier ne pourra pas rester dans les lieux/le logement.

Le commandement doit mentionner obligatoirement diverses obligations à la charge du débiteur, dont celle de procéder au paiement de la dette sous 8 jours (article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution). À défaut, l’huissier en charge de la saisie immobilière peut effectuer une visite au sein du logement (article R322-1 du code des procédures civiles d’exécution). Un procès-verbal de description de l’habitation est alors établi. Cette visite peut s’opérer même en l’absence de l’occupant. Il en est de même si le débiteur refuse de le laisser pénétrer dans les lieux (article L322-2 du code des procédures civiles d’exécution).

Jurisprudence

Précisons que la caducité du commandement de payer a une conséquence rétroactive sur l’intégralité de la procédure de saisie immobilière (Cass. Civ. 19 février 2015, n°13-28.445).

La publication de l’injonction au fichier immobilier doit intervenir dans les 2 mois suivant la signification de l’huissier de justice (article R321-6 du code des procédures civiles d’exécution). S’agissant de l’assignation du débiteur, elle intervient dans les 2 mois à compter de la publication (article R322-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant l’audience d’orientation, les parties peuvent émettre des observations, mais également contester la saisie. Le juge en prend note. La vente amiable du bien immobilier faisant l’objet de la saisie peut être sollicitée par son titulaire (article R322-17 du code des procédures civiles d’exécution). À la fin de l’audience, le juge dispose de plusieurs possibilités. En effet, il peut décider d’autoriser la vente amiable ou ordonner la vente forcée (article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution).

Jurisprudence

Par conséquent, il n’est pas possible de procéder à une vente amiable dès lors que le jugement d’orientation a ordonné une vente « forcée » (Cass. Civ. 9 avril 2015, n°14-16.878).

Vente amiable liée à la saisie immobilière

La vente amiable du bien saisi peut être demandée avant l’audience. Le débiteur doit toutefois avertir l’ensemble des créanciers concernés par la saisie immobilière. À défaut, cette requête peut s’opérer durant l’audience. L’autorisation du juge est obligatoire pour procéder à la vente à l’amiable. Le juge est tenu d’établir le montant minimum du bien en fonction des prix du marché. Il doit également fixer la date de la prochaine audience. Celle-ci doit avoir lieu dans les 4 mois. Durant ce délai, le débiteur doit procéder aux démarches liées à la cession. Il dispose également de la faculté de solliciter l’arrêt de la vente amiable pour privilégier la vente « forcée ». Un délai supplémentaire ne pouvant excéder trois mois peut être accordé dès lors que le débiteur justifie de la signature d’un compromis de vente (article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution).

Ce prolongement est octroyé dans le but de procéder à la conclusion de l’acte authentique de vente du bien. Au terme des trois mois, elle devient effective si le juge estime que toutes les conditions sont réunies pour une telle vente.

En l’absence d’acquéreur ou lorsque les conditions ne sont pas remplies, le juge doit procéder à la vente par adjudication (article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution). Par ailleurs, si le bien est vendu, le versement effectué par l’acquéreur doit être consigné (article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution). En effet, cette dernière doit être répartie entre les différents créanciers. Si la somme retenue est supérieure aux dettes, le débiteur peut percevoir le montant restant.

Précisons que la vente amiable a des effets analogues à ceux d’une cession volontaire (article L322-3 du code des procédures civiles d’exécution).

Vente par adjudication ou vente « forcée » du bien saisi

La vente forcée lors d’une saisie immobilière doit respecter une procédure. En effet, le juge est tenu de fixer la date de la vente aux enchères immobilières dans un délai allant de 2  à 4 mois (article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution). L’annonce de la vente par adjudication doit être publiée dans un journal d’annonce légale ou via un affichage à l’entrée du bien immobilier saisi. Cette publication est effectuée dans le but d’avertir un maximum d’enchérisseurs (article R322-30 du code des procédures civiles d’exécution). La mise à prix du bien est également établie par le juge.

La visite du bien saisi, aux potentiels acquéreurs, peut être demandée par les créanciers.

L’acquéreur doit être représenté par un avocat. Ce dernier est tenu de proclamer l’enchère opérée par son client. Le vainqueur est celui qui a porté la dernière enchère. Concrètement, la personne ayant transmis l’offre la plus importante obtient le bien immobilier. Toutefois, la cession ne devient définitive qu’à l’expiration d’un délai de dix jours. Durant cette période, il est possible d’effectuer des surenchères. Ces dernières doivent être supérieures à 10 % du prix de vente (article R322-50 du code des procédures civiles d’exécution). À l’échéance de l’adjudication, un jugement synthétise les griefs ayant été traités et liste diverses informations relatives au bien et à son acquéreur (article R322-59 du code des procédures civiles d’exécution). La somme versée par ce dernier doit être répartie auprès des différents créanciers. La procédure de saisie immobilière prend fin avec le remboursement des créances.

Par ailleurs, l’adjudicataire peut solliciter l’expulsion de l’occupant du bien immobilier saisi.