La procédure d’une expropriation du bien est réalisée à l’initiative d’une personne publique dans le but de contraindre un particulier ou une entreprise à céder sa propriété immobilière ou un droit réel immobilier (servitude, usufruit…) en raison d’un motif d’intérêt général comme la création d’une école, d’un hôpital ou pour l’amélioration de routes. Elle est divisée en deux phases. La première, de nature administrative, est un préalable où l’initiateur (État, collectivité locale…) doit démontrer l’utilité publique du projet. La seconde, de nature judiciaire, consiste à transférer la propriété et à indemniser la personne expropriée.

Expropriation du bien : phase administrative

La phase administrative d’une expropriation du bien comporte deux examens : une enquête publique et une étude parcellaire. Ces dernières durent au moins 15 jours chacune et peuvent être « menées de front ». Elles déterminent l’utilité publique du projet et les propriétés concernées par ce dernier. En effet, une enquête publique doit avoir lieu afin d’informer le public concerné par le projet (article R112-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Un dossier doit être transmis par l’expropriant au préfet. Il comprend des informations telles que la notice explicative du projet, le plan de situation, le périmètre délimitant les immeubles à exproprier et l’estimation du coût des acquisitions à réaliser (article R112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Suite à la transmission du dossier, le préfet prend un arrêté d’ouverture de l’enquête publique. Celle-ci est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif (article R123-5 du code de l’environnement). Elle doit, en outre, être mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département et fait l’objet d’un affichage au sein de la mairie au moins huit jours avant son démarrage (article R112-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). L’arrêté mentionne également les heures et le lieu de consultation du dossier par le public et un registre est ouvert afin que des observations puissent être émises (article R112-12 du même).

Le commissaire-enquêteur dispose d’un mois pour examiner les observations émises.

En fonction des résultats de l’enquête menée, le préfet peut prendre un acte déclaratif d’utilité publique (article R121-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Celui-ci doit être affiché auprès de la mairie compétente. Le jour de l’affichage constitue le point de départ du délai offert aux intéressés pour contester cet acte. Un recours devant le tribunal administratif est toutefois nécessaire. De surcroît, l’étude parcellaire permet de détecter le propriétaire à exproprier, mais également de prévoir l’étendue de la dépossession. Elle se déroule dans les mêmes conditions que l’enquête publique.

Un dossier doit être transmis au préfet par la personne publique à l’origine de la procédure.

Il comprend un plan parcellaire régulier des terrains et bâtiments et la liste des propriétaires établis sur ceux-ci (article R131-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Un arrêté d’enquête parcellaire est ensuite pris par le préfet. L’enquête parcellaire est, en outre, conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le représentant de l’État. L’expropriant est tenu d’informer personnellement le propriétaire visé par l’ouverture de cette étude via une lettre recommandée avec accusé de réception (article R131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). À l’issue de ces enquêtes, le préfet peut prendre un arrêté de cessibilité afin de procéder au transfert de la propriété (article R132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

En ce sens, le bien immobilier est cédé à la personne publique. L’arrêté doit être publié au recueil départemental des actes administratifs. Le propriétaire du bien reçoit, en outre, la notification de l’acte via lettre recommandée avec avis de réception.

Expropriation du bien : phase judiciaire

La seconde phase d’une expropriation du bien s’effectue par voie judiciaire. Elle consiste à transférer la propriété et à indemniser le propriétaire victime. La propriété est transférée dès lors que l’expropriation a été reconnue d’utilité publique et que la notification de l’arrêté de cessibilité est intervenue (Cass. Civ. 26 mai 2011, n°10-25.923). Cette cession peut être opérée de manière amiable entre l’expropriant et le détenteur du bien immobilier. À défaut, il convient de saisir le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance (article L220-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Précisons que seul le préfet a la compétence pour saisir la juridiction (Cass. Civ. 15 mars 2006, n°05-70.004). Une ordonnance d’une expropriation du bien est délivrée par ce dernier dans les 15 jours suivants l’arrêté de cessibilité à condition que l’examen du dossier soit déclaré conforme (article R221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Celle-ci doit, en outre, être publiée par l’expropriant au fichier immobilier afin d’être opposable aux tiers, et fait l’objet d’une notification au titulaire du bien par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette décision judiciaire transfère la propriété du logement et des droits immobiliers attachés à ce dernier comme les servitudes ou l’usufruit (article L222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). En ce sens, l’exproprié ne peut plus céder ni former une hypothèque sur le bien immobilier. De surcroit, les contrats de location « en cours » prennent fin automatiquement. Toutefois, l’exproprié conserve la jouissance du bien immobilier tant qu’il n’a pas reçu son indemnisation. À ce titre, le locataire, occupant les lieux, est tenu de verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Par ailleurs, l’initiateur d’une expropriation du bien est tenu de faire une offre d’indemnisation à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception. Ce dernier dispose d’un mois à compter de l’envoi du courrier pour accepter l’offre ou adresser le montant détaillé de sa requête par lettre recommandée avec avis de réception (article L311-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). En l’absence d’accord amiable, le tribunal de grande instance doit être saisi par l’une des parties. Le juge de l’expropriation fixe l’indemnité par ordonnance (article L311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Elle est proportionnelle au préjudice subi. Celle-ci comprend une indemnité liée à la valeur de la propriété expropriée, mais également des indemnités annexes telle la dépréciation du bien dans l’hypothèse d’une expropriation partielle.

L’évaluation de la valeur du logement doit être faite à la date de l’ordonnance (article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Les améliorations effectuées postérieurement ne sont donc pas prises en compte. Les détenteurs du bien disposent d’un mois, suivant le versement des indemnités, pour quitter le logement (article L231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Notons que la personne publique est tenue de proposer un dédommagement au locataire évincé ainsi qu’une proposition pour le reloger dans les six mois précédant son expulsion (article L322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).