Que dit la loi au fait de pouvoir de refuser un animal dans un logement locatif ? Le bailleur peut-il interdire à son locataire de disposer d’un animal ? Ces questions méritent une attention toute particulière. En effet, les propriétaires sont souvent réticents à l’idée de faire entrer dans les lieux un animal susceptible de dégrader le bien ou de causer des problèmes de voisinage. Ces derniers prévoient, en outre, des clauses permettant de refuser un animal dans un logement locatif de tout ou partie d’une résidence. Toutefois, l’interdiction dépend de l’animal, mais aussi de la nature du contrat de location.

Il est donc nécessaire pour le propriétaire comme pour la personne louant le bien de connaître les dispositions en vigueur.

Impossibilité de refuser un animal dans un logement locatif

Le propriétaire interdit parfois à son locataire de disposer d’animaux dans le cadre de la location du bien immobilier. Cela peut même constituer une raison de refuser la location au futur occupant. En effet, il est difficile de reprocher à un bailleur sa méfiance envers une personne amenant avec lui des animaux tels un chien, un chat ou un lapin, susceptibles de causer des dégâts à l’habitation. Le bailleur est, en revanche, tenu de respecter l’éventuel locataire en évitant toute distinction en raison de son origine, de sa couleur de peau, de son nom de famille, de son apparence physique, de sa religion. Cela est assimilable à une discrimination (article 225-1 du code pénal).

Toutefois, le propriétaire ne peut pas refuser un animal dans un logement locatif (article 10-I de la loi n°70-598 du 10 juillet 1970). Toute stipulation ou clause interdisant leur présence est réputée non écrite.

Cette détention est possible à condition que l’animal ne cause pas de dégât au sein de l’habitation et ne trouble pas la tranquillité des autres occupants. Il est donc en droit de détenir un ou plusieurs animaux dans le respect des règles édictées par le contrat. Le bailleur peut, en revanche, interdire les « chiens d’attaques » (article 10 de la loi n°70-598 du 10 juillet 1970). De surcroit, dans une copropriété, la présence d’animaux est admise dans les parties privatives et communes sous réserve de ne pas porter atteinte aux copropriétaires ou à la résidence (article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété peut, en revanche, prévoir une interdiction des animaux ou un encadrement de ces derniers au sein des parties communes de la résidence.

À ce titre, les chiens de première (chiens d’attaque) et deuxième catégorie (chiens de garde et de défense) doivent être tenus en laisse par une personne majeure afin de préserver la sécurité des copropriétaires.

Refuser un animal dans un logement locatif saisonnier

Concernant les locations saisonnières, les clauses interdisant la détention d’un animal étaient considérées comme illicites (Cass. Civ. 3 février 2011, n°08-14.402). De ce fait, refuser un animal dans un logement locatif était illégal, quelle que soit la nature de la location. Toutefois, ce type de bail (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) fait l’objet d’une réglementation particulière depuis 2012 (article 96 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012). En effet, le propriétaire est en droit d’interdire la présence d’un animal domestique au sein du logement (article 10-I de la loi n°70-598 du 10 juillet 1970).

Ainsi, le bail saisonnier déroge au principe selon lequel la présence des animaux ne peut être interdite.

Refuser un animal dans un logement locatif n’est plus prohibé

Il est important pour le futur occupant de vérifier, avant de procéder à la conclusion d’une location saisonnière, si les animaux sont acceptés au sein de la résidence.

Refuser un animal « dangereux »

Comme évoqué précédemment, le bailleur peut proscrire les animaux présentant un risque de dangerosité pour les occupants. Depuis le 30 avril 1999 (article 3 de la loi n° du 6 janvier 1999), cette interdiction est possible pour les chiens de première catégorie visés par l’arrêté du 27 avril 1999. En ce sens, la détention d’un « chien d’attaque » (Pit-bull, Boerbull, Tosa) peut être interdite par le règlement de copropriété ou le contrat de bail (article L 211-12 du code rural et de la pêche maritime).

Conseil de l'auteur

Il est d’ailleurs vivement conseillé au propriétaire d’être vigilant sur ce point. Refuser un animal dans un logement locatif comportant ce type de caractéristiques est même souhaitable.

Par ailleurs, le propriétaire peut saisir le maire ou le préfet en raison du danger potentiel représentait par l’animal. Ces derniers peuvent décider d’imposer diverses mesures comme l’évaluation du comportement du chien ou la formation du détenteur en vue d’obtenir une attestation d’aptitude (article L211-11 I du code rural et de la pêche maritime). En cas de danger grave et immédiat, l’autorité compétente peut ordonner le placement de l’animal dans un centre spécialisé voire à procéder à l’euthanasie de ce dernier. Les frais inhérents à toutes ces opérations sont à la charge du bailleur (article L211-11 II du code rural et de la pêche maritime).

Responsabilité des agissements de l’animal

La responsabilité des agissements de l’animal appartient à son gardien (article 1385 du code civil). Ainsi, le locataire sera présumé responsable des dégâts causés. En ce sens, le fait de ne pas avoir empêché des chiens d’agresser d’autres animaux ou de mordre un occupant constitue un manquement. Le bailleur peut agir contre l’occupant pour non-respect des obligations liées au bail (article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) et solliciter la résiliation de ce dernier (article 1729 du code civil). Au demeurant, à l’issue du bail, le locataire doit restituer le logement dans l’état où il l’a reçu (article 1730 du code civil).

En cas de dommages présents dans le logement, le propriétaire est en droit de demander au locataire de les réparer.

L’occupant est tenu des dégradations se produisant pendant toute la durée du bail (article 1732 du code civil). Les troubles anormaux du voisinage comme les aboiements ou cris répétés la nuit, les odeurs dues à une absence d’entretien de l’animal sont également sanctionnés. Le caractère répétitif et intempestif des bruits est pris en compte par le juge. Il doit vérifier que ces derniers excèdent les inconvénients « normaux » de voisinage (Cass. Civ. 18 juin 1997, n°95-20.652). Toutefois, la responsabilité du propriétaire du logement peut également être recherchée. En effet, le bailleur doit tout mettre en œuvre pour contraindre le locataire à cesser les nuisances ou refuser un animal dans un logement locatif posant problème (article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

À défaut, il pourra voir sa responsabilité engagée. Il lui est donc recommandé d’adresser une mise en demeure à l’occupant. Cette démarche doit être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception afin de se constituer une preuve.

Par ailleurs, l’exonération de la responsabilité du gardien de l’animal est possible. En ce sens, il faudra démontrer l’existence d’un cas de force majeure, c’est-à-dire un événement irrésistible, imprévisible et extérieur. De surcroit, une faute de la victime ou le fait d’un tiers est susceptible de décharger le détenteur de toute responsabilité (Cass. Crim. 1er octobre 1997 n°95-83.471).

À défaut de caractériser le comportement fautif ou imprévisible de la victime, le propriétaire ne peut être exempté (Cass. Civ. 27 mars 2014, n°13-15.528).