La résiliation du bail commercial est strictement encadrée par la loi. Certaines raisons peuvent rendre celle-ci nécessaire, voire indispensable. Elle peut être demandée par le locataire, mais aussi par le propriétaire du local.

Toutefois, il convient de respecter certaines démarches, notamment en termes de préavis ou de motivation du congé. Une indemnité d’éviction doit parfois être versée.

Résiliation du bail commercial avant son terme

En principe, la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans (article L145-4 du code de commerce). À l’issue du bail, le locataire peut donner congé à son propriétaire. Toutefois, la résiliation du bail commercial peut également intervenir en cours de bail. En effet, tous les trois ans, le locataire est en droit de demander la résiliation du contrat sans avoir à  se justifier (Cass. Civ. 16 novembre 1994, n°92-18.280). C’est ce que l’on appelle la révision triennale.

Le propriétaire peut aussi résilier le contrat à l’issue d’une période triennale.

Il dispose ainsi d’un droit de reprise. Toutefois, il ne peut le faire que pour des raisons précises. Ces dernières peuvent consister en la construction ou la reconstruction d’un immeuble existant (article L145-18 du code de commerce). De même, la surélévation de ce dernier constitue une justification adéquate (article L145-21 du code de commerce). La réaffectation d’un local d’habitation accessoire à cet usage peut, en outre, être invoquée (article L145-23-1 du code de commerce). De surcroit, l’exécution de travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou la démolition d’un immeuble lié à un projet de renouvellement urbain sont également des raisons valables (article L145-18 du code de commerce). À défaut, le propriétaire du local ne pourra faire cesser le contrat qu’à l’expiration du bail de neuf ans. Il doit, en outre, respecter les formes et conditions imposées par la loi, notamment le versement d’une indemnité d’éviction à son locataire. De surcroit, les parties peuvent prévoir la possibilité de résilier le bail, amiablement, à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles.

Conseil d'Expert

Il convient d’insérer dans le contrat une clause résolutoire. Le propriétaire doit dans un premier temps demander à son locataire de régulariser la situation. En ce sens, le locataire dispose d’un mois à compter de la notification du commandement pour s’y astreindre.

À défaut, la clause résolutoire s’appliquera et le bail commercial prendra fin. Le locataire peut, en outre, solliciter le juge pour obtenir un délai ou la suspension de cette clause. Ainsi, en l’absence de stipulation expresse du contrat faisant obligation au locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, le propriétaire ne peut mettre en œuvre cette clause (Cass. Civ. 19 mai 2004, n°02-20.243). Par ailleurs, les parties peuvent recourir au juge afin qu’il prononce la résiliation judiciaire pour inexécution d’une obligation contractuelle. À titre d’exemple, il pourra prononcer la résiliation du bail commercial si un changement de destination des lieux loués est opéré. Celle-ci prend effet à la date où les parties ont cessé de remplir leurs obligations (Cass. Civ. 30 avril 2003, n°01-14.890).

Cas particuliers de résiliation du bail commercial

Le départ à la retraite ou le bénéfice de la pension invalidité permet au locataire de résilier le bail commercial à tout moment, en respectant un préavis de six mois (article L145-4 du code de commerce). Si ce préavis n’est pas respecté, le contrat continue et les obligations du locataire ne cessent pas. À ce titre, il est tenu au paiement des loyers. De surcroit, si le preneur reste dans les lieux après la date de sortie convenue, il pourra être considéré comme ayant renoncé à la résiliation du bail commercial.

En revanche, le décès du locataire n’a pas pour effet de résilier le bail sauf si cela a été prévu dans le contrat (article 1742 du code civil).

Ce dernier est transmis aux héritiers qui peuvent demander la résiliation du bail en respectant un préavis équivalent aux hypothèses départ à la retraite ou d’invalidité.

Formalisme lors de la résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial doit être adressée par acte d’huissier au propriétaire. Elle peut également être émise par lettre recommandée avec avis de réception depuis la loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014). Dans cette hypothèse, il est important d’observer ce que prévoit le bail en matière de congé. A contrario, le propriétaire se trouve dans l’obligation de signifier le congé par l’intermédiaire d’un acte d’huissier. En effet, il ne peut pas l’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également préciser les voies de recours qui s’offre au locataire en cas de contestation (article L145-9 du code de commerce). De surcroit, Il convient de respecter un préavis de six mois avant la fin initiale du bail ou avant le terme d’une période triennale (Cass. Civ. 31 octobre 2006, n°05-16.483).

À titre d’exemple, si le terme initial du bail est le 20 juillet, il devra être donné le 20 janvier.

Toutefois, certains baux notamment ceux conclus pour une durée supérieure à 9 ans peuvent comporter des clauses contraires (article L145-4 du code de commerce).

Versement d’une indemnité d’éviction

À l’issue du bail ou dans les cas mentionnés précédemment, le propriétaire peut demander la résiliation du bail ou refuser son renouvellement. En principe, cela s’accompagne du versement d’une indemnité d’éviction en raison du préjudice subit par le locataire (nécessité de trouver un nouveau local, transfert de son activité, perte de clientèle, conséquences financières et psychologiques dues à ce changement). Cette indemnité peut être élevée. En effet, elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, mais aussi les frais annexes de déménagement, réinstallation et droits de mutation (article L145-14 du code de commerce). En cas de litige sur le montant de l’indemnité d’éviction, les parties peuvent saisir le tribunal de grande instance compétent. Ce dernier donnera une estimation de celle-ci.

Toutefois, le propriétaire peut revenir sur sa décision, notamment en raison d’une indemnité d’éviction jugée trop importante.

Il peut alors proposer un renouvellement du bail à son locataire. En ce sens, son droit de repentir doit s’exercer dans un délai de 15 jours à compter de la décision judiciaire fixant cette indemnité (article L145-58 du code de commerce). Cela n’est possible que si le locataire se trouve encore dans les lieux et n’a pas loué ou acheté un autre local pour une nouvelle installation. Par ailleurs, le locataire n’est pas tenu de quitter les lieux avant le paiement intégral de l’indemnité d’éviction. En revanche, lorsque cette dernière est versée par le propriétaire, il doit partir au plus tard dans un délai de 15 jours à compter du versement.

Absence d’indemnité d’éviction

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d’éviction dans des hypothèses limitées. En effet, cette indemnité n’a pas à être versée pour des motifs graves et légitimes. À titre d’exemple, si le locataire ne respecte pas les obligations liées au bail tels le paiement des loyers ou les réparations à sa charge, il ne pourra pas obtenir d’indemnité. De surcroit, la démolition totale ou partielle de l’immeuble pour insalubrité ou le danger lié à l’occupation en raison de son état ne permettent pas de bénéficier d’une compensation (article L145-17 I du code de commerce). Aucune réparation ne sera accordée en cas de non-exploitation effective du fonds durant les trois années précédant l’échéance du bail ou de son renouvellement malgré une mise en demeure du propriétaire par acte d’huissier (article L145-8 du code de commerce).

Par ailleurs, la reprise par le propriétaire des locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux pour y habiter lui et sa famille s’ils ne peuvent se loger autrement n’engendre pas le versement d’une contrepartie financière (article L145-22 du code de commerce).