Comme tout professionnel, la responsabilité de l’agent immobilier est retenue en cas de faute générant un préjudice, peu importe que cela arrive dans le cadre de son mandat. Ainsi, l’agent immobilier est responsable vis-à-vis du mandant, mais également envers les tiers.

Dans certaines situations, une action pénale peut même être entreprise. Il convient de préciser les modalités de mises en œuvre de ces dernières et les exonérations possibles.

Responsabilité de l’agent immobilier liée à son contrat

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée à l’égard du mandant en raison du mandat liant les deux parties. En effet, si l’agent commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, il peut être tenu de la réparer par l’octroi de dommages et intérêts (article 1992 du code civil). Ainsi, l’obligation du mandataire s’apprécie en fonction des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre de son mandat. S’agissant de la rédaction des actes, l’agent a une obligation de résultats. À ce titre, il doit examiner la capacité des parties, vérifier la solvabilité du candidat locataire et des éventuelles cautions, indiquer la surface habitable en « Loi Carrez » lors de la vente d’un bien en copropriété, mais également vérifier que toutes les parties ont donné leur accord à la cession.

Pour le reste, il n’est soumis qu’à une obligation de moyens c’est-à-dire mettre en œuvre toutes les diligences nécessaires en vue de satisfaire à son engagement.

Il doit notamment vérifier la desserte du terrain à vendre aux différents réseaux de viabilité, le caractère constructible de ce dernier, signaler les vices dont il a connaissance, mais également vérifier les projets urbains à proximité du bien. L’agent immobilier est, en outre, tenu de solliciter le locataire afin qu’il prenne une assurance et d’en vérifier sa souscription (Cass. Civ. 13 octobre 2005, n°04-16.139). Pour retenir sa responsabilité, le mandant doit prouver que l’agent n’a pas apporté toutes les précautions qu’il était en droit d’attendre de lui. L’appréciation de la faute varie selon l’intentionnalité ou non de cette dernière. Hormis ces vérifications, l’agent doit satisfaire à son obligation de conseil et de renseignement à l’égard de son client (article 1147 du code civil). Il est tenu de l’informer sur les risques et les conséquences de l’opération projetée.

La violation de cette obligation est sévèrement sanctionnée.

En ce sens, l’absence de droit au renouvellement dans un bail commercial non mentionné par l’agent peut être réprimée (Cass. Civ. 11 juin 2002, n°99-21.147). Il en est de même si l’agent donne une information erronée concernant la souscription d’une assurance locative, sans pouvoir se prévaloir d’une prétendue méconnaissance des dispositions légales applicables (Cass. Civ. 28 octobre 2010, n°09-70.109).

Précisons qu’il convient de caractériser la faute commise, le préjudice causé au mandant et le lien de causalité entre les deux. À défaut, son implication sera écartée.

Ainsi, l’agent ayant donné congé au locataire doit être exonéré s’il ignorait le décès du bailleur (Cass. Civ. 19 juillet 1995, n°93-14.579). Il n’est pas non plus responsable des dégradations commises par le locataire et n’est pas tenu de garantir le respect des obligations locatives de ce dernier. Par ailleurs, la responsabilité de l’agent immobilier est écartée dans l’hypothèse où il rapporte la preuve d’une faute de l’acquéreur ou de la violation d’une obligation contractuelle du mandant. Toutefois, la faute de l’un de ses préposés n’est pas une cause d’exonération. En effet, l’agent est responsable des agissements fautifs commis par ces derniers.

Responsabilité de l’agent immobilier à l’égard des tiers

La responsabilité de l’agent immobilier est également engagée si ce dernier commet une faute à l’encontre d’un tiers, c’est-à-dire toute personne étrangère au contrat de mandat (article 1382 du code civil). Ainsi, les erreurs préjudiciables à l’acquéreur tels un dépassement de pouvoirs, un délit ou un manquement à l’obligation de conseil peuvent être sanctionnées. C’est le cas lorsque l’agent procède à la vente d’un appartement avec garage dont le vendeur n’est pas propriétaire ou lorsqu’il effectue la cession d’une maison faisant l’objet d’une procédure d’expropriation.

La réparation du préjudice prend ici la forme de dommages et intérêts.

Responsabilité pénale de l’agent immobilier

La responsabilité de l’agent immobilier peut aussi relever du pénal. En effet, celle-ci est engagée si le professionnel commet un acte pénalement répréhensible comme un détournement de fonds, une publicité mensongère, un faux en écritures, une escroquerie… L’abus de confiance en fait également partie (article 314-1 du code pénal). De manière plus spécifique, la responsabilité de l’agent immobilier est retenue s’il exerce l’activité de mandataire de manière irrégulière (absence de carte professionnelle, défaut de garantie financière ou d’assurance professionnelle, absence de mandat écrit…) ou s’il se trouve frappé d’une incapacité professionnelle visée aux articles 9 à 12 de la loi Hoguet. Cela est également le cas dès lors que des irrégularités sont constatées lors de la perception de fonds ou de sa rémunération voire l’hypothèse d’un refus de communication de documents obligatoires lors d’un contrôle (articles 16 à 18 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970).

Témoignage

L’agent se rendant coupable de l’un des faits évoqués, peut être condamné à une peine de prison et au paiement d’une amende. Des sanctions administratives peuvent également être prises à son encontre. À titre d’exemple, ce dernier peut se voir retirer sa carte professionnelle ce qui équivaut à une interdiction d’exercer.

Encadrement et contrôle des activités immobilières

Un organe de contrôle des activités immobilières a récemment été créé (loi n°2014-366 du 24 mars 2014). Il s’agit du Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière (article 13-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Sa composition est strictement réglementée (article 13-2 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970). En effet, il est composé majoritairement de professionnels de l’immobilier (article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Ces derniers sont désignés sur proposition des syndicats professionnels. Son rôle est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement de l’ensemble des activités soumises à la loi Hoguet. En ce sens, il dispose de la faculté d’instituer les règles déontologiques. Cet organe peut aussi se prononcer sur la compétence, l’aptitude et la formation professionnelle. Il est, en outre, consulté sur l’intégralité des textes législatifs et réglementaires relatifs aux activités immobilières.

Une commission spéciale statue sur les manquements aux règles déontologiques.

Les sanctions peuvent aller du blâme à l’interdiction définitive d’exercer dans la limite d’une prescription de 5 ans (article 13-4 et suivants de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Par ailleurs, les agents immobiliers peuvent faire l’objet de contrôles opérés par l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation.