La servitude de passage appelée aussi service foncier constitue tant une obligation pour l’obligé qu’un droit pour le bénéficiaire. Le droit de passage sur la propriété voisine est sans doute la servitude la plus connue, mais aussi celle donnant lieu au plus de contentieux. Il est toujours délicat de définir les limites opposables à une telle mesure légale.

La servitude de passage peut être reconnue légalement par la loi ou de manière conventionnelle.

En cas de litige, le tribunal de grande instance territorialement compétent doit être saisi.

Servitude de passage du terrain enclavé

La servitude de passage n’implique pas l’accord préalable du propriétaire du terrain utilisé si la propriété contiguë est enclavée. C’est une servitude légale (article 682 du Code civil). En ce sens, l’obligation de passer par le terrain voisin pour accéder à sa propre maison, si celle-ci n’est pas desservie par la voie publique, constitue une enclave. Lorsqu’un propriétaire n’a aucune issue ou une issue insuffisante vers la voie publique pour atteindre son terrain, il peut exiger un droit de passage sur la propriété voisine (Cass. Civ. 13 mai 2009, n°08-14.640).

De surcroit, le propriétaire de la propriété enclavée (fonds dominant) est en droit de réclamer sur le terrain voisin (fonds servant) un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

En effet, le propriétaire d’un terrain, devenu fonds servant, doit laisser passer ses voisins sur sa propriété. Il doit s’agir d’une nécessité et non d’une facilité d’accès à une voie publique. Ainsi, l’habitation d’une maison nécessite le passage d’une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un accès rapide en cas d’incendie (Cass. Civ. 19 mai 1993, n°91-15.338). De même, la servitude est nécessaire pour l’utilisation normale du fonds enclavé. En ce sens, l’exploitation d’une salle de spectacles exige une issue de secours (Cass. Civ. 5 mars 1974, n°72-13.092). Ce droit de passage est, en outre, admis lorsque le chemin sur lequel s’exerce la servitude est utilisé par le titulaire du terrain enclavé en raison de la pose de canalisations (Cass. Civ. 14 décembre 1977, n°76-11.254).

Jurisprudence

Toutefois, le propriétaire qui a lui-même bouché l’issue débouchant sur la voie publique est dans l’impossibilité de se réclamer d’un droit de passage pour cause d’enclave (Cass. Civ. 4 mai 1964).

Précisons que le titulaire du fonds dominant est tenu d’entretenir la servitude selon les modalités fixées par les parties, mais également de ne pas aggraver l’exercice du droit de passage (article 698 du Code civil). Cette obligation d’entretien cesse si les deux propriétaires l’utilisent (Cass. Civ. 14 novembre 1990, n°89-10.210). A contrario, le propriétaire du fonds servant doit permettre un usage paisible de la servitude de passage et ne doit pas en entraver l’accès. Cela est valable également pour la servitude établie conventionnellement.

Par ailleurs, la servitude de passage s’éteint lorsque le terrain n’est plus enclavé (Cass. Civ. 18 mars 2008, n°07-12.659).

On peut notamment évoquer la création d’une route ou d’un chemin public desservant la propriété. La fin du droit de passage peut être opérée par accord amiable. À défaut, elle est constatée par une décision judiciaire (article 685-1 du Code civil).

Conditions pour bénéficier de la servitude de passage

Le bénéfice de la servitude de passage légale, c’est-à-dire celle du terrain enclavé, suppose le respect de certaines conditions. En effet, l’indemnité versée au voisin liée à l’utilisation de celle-ci doit être proportionnée au dommage causé par la servitude. La délimitation du passage doit également tenir compte de l’endroit le moins dommageable pour le terrain voisin sur lequel s’effectue la traversée (article 683 du Code civil). Même si le trajet du fonds enclavé vers la voie publique doit être le plus court possible, il doit surtout être le moins gênant pour le propriétaire du fonds servant. Il convient, en outre, de respecter les règles d’urbanismes et environnementales applicables à la parcelle (Cass. Civ. 5 septembre 2012, n°11-22.276). Ces dispositions permettent de limiter les nuisances causées à la propriété voisine (fonds servant).

Notons que si l’enclave résulte de la division d’un terrain suite à une vente, un échange, un partage ou tout autre contrat, la servitude de passage peut être demandée seulement sur les fonds ayant fait l’objet de ces actes (article 684 du Code civil).

C’est à celui ayant  causé l’enclavement d’en subir les conséquences en priorité. Le droit de passage reste toutefois possible sur un terrain non concerné par l’acte si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés.

Litiges et servitude de passage légale

Suite à un contentieux sur l’exercice du droit de passage, il convient de saisir le tribunal de grande instance territorialement compétent. En effet, le juge peut statuer sur l’existence de la servitude de passage, l’emplacement de cette dernière, son mode d’exercice (accès à pied, en voiture, en vélo…), l’extinction de la dépendance, mais également le montant de la contrepartie financière à verser au propriétaire du fonds servant. Si les parties ne sont pas d’accord sur son montant, ce dernier devra apporter la preuve du préjudice subi.

Jurisprudence

Précisons qu’après trente ans d’usage continu, l’emplacement de la servitude de passage et sa modalité d’exercice sont acquis (Cass. Civ. 27 octobre 2004, n°03-14.603).

Servitude de passage conventionnelle

Si le terrain n’est pas enclavé, l’obtention de l’accord du propriétaire voisin est requise. En ce sens, la servitude de passage est dite conventionnelle, c’est-à-dire qu’elle doit être établie par un contrat ou un titre de propriété (article 686 du Code civil). Cette servitude de passage requiert le consentement du propriétaire du terrain utilisé. L’accord amiable entre les parties peut être formalisé par écrit. Ce dernier doit préciser l’emplacement de la servitude, les modalités d’exécution et le montant de l’indemnité versée par le propriétaire du fonds dominant à l’égard du titulaire du fonds servant. Son tarif est proportionnel au dommage causé. Il est librement fixé par les parties. Elle doit, en outre, faire l’objet d’un acte notarié et d’une publication à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Notons que les travaux nécessitant l’accès temporaire sur le fonds voisin doivent faire l’objet d’une demande de servitude de « tour d’échelle ».

Ces derniers visent à opérer des réparations sur sa propre propriété. Lorsqu’elle est reconnue de manière amiable, sa modification ne peut intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux terrains (Cass. Civ. 23 février 2005, n°03-20.015).

Contentieux de la servitude conventionnelle

À défaut d’accord amiable et si aucune autorisation n’a été délivrée, l’usage de la servitude de passage est considéré comme abusif. Tout contentieux lié à l’exercice d’une servitude d’origine conventionnelle doit être tranché par le tribunal de grande instance. Par ailleurs, le droit de passage conventionnel cesse dès qu’on ne peut plus en user (article 703 du Code civil). L’extinction de la servitude peut, en outre, être constatée judiciairement si le droit de passage n’a pas été utilisé durant trente ans (article 706 du Code civil).

La preuve peut être apportée par tous moyens tels des témoignages ou des photos démontrant l’abandon de la propriété ou, à l’inverse, l’usage qui en a été fait.