Le recours au bail rural est intéressant pour les exploitants agricoles, mais aussi pour certains propriétaires. Afin d’expliquer la spécificité de ce type de location, il convient d’évoquer son champ d’application, sa durée et les obligations des parties, mais également d’étudier les modalités relatives à la cession d’un tel contrat.

En quoi consiste le bail rural ?

Le bail rural est un contrat par l’intermédiaire duquel le propriétaire met à disposition d’un exploitant des parcelles ou des biens immobiliers agricoles dans le but de les exploiter. Une contrepartie financière ou en nature doit être versée au bailleur (article L411-1 du code rural et de la pêche maritime). Il existe plusieurs types de convention. En effet, les parties signataires du bail rural disposent de deux possibilités. Elles peuvent opter pour un bail à ferme. Dans cette hypothèse, la rémunération du bailleur s’effectue sous la forme d’un loyer (le fermage) versé par le preneur (le fermier).

Elles peuvent décider de conclure un bail à métayage.

Dans ce cas de figure, la rémunération du bailleur correspond à une partie des récoltes ou des revenus générés par celles-ci et est versée par le preneur (le métayer). Par ailleurs, la conclusion du bail rural doit être effectuée par écrit. Les parties peuvent réaliser un acte sous seing privé ou un acte authentique. Si la durée du contrat est supérieure à 12 ans, l’acte notarié est obligatoire. Un état des lieux contradictoire répertoriant l’état des parcelles et des bâtiments loués doit également être joint au contrat (article L411-4 du code rural et de la pêche maritime). Toutefois, le bail rural verbal peut être admis si le demandeur en apporte la preuve et selon un contrat type.

Jurisprudence

Ce qui n’est pas le cas lors de la mise à disposition de parcelles auprès d’un groupement agricole d’exploitation en commun (Cass. Civ. 7 juillet 2015, n°14-15.798).

Champ d’application du bail rural

Le bail rural concerne uniquement les biens immobiliers agricoles. En ce sens, il a vocation à s’appliquer à une parcelle ou un bâtiment d’exploitation à usage exclusivement agricole. La conclusion dudit contrat suppose un accord entre le propriétaire agricole (bailleur) et le fermier ou métayer (preneur à bail). Les parties peuvent être des personnes physiques ou morales. Précisons que le bailleur peut être un propriétaire détenant la pleine propriété, un usufruitier ou un indivisaire.

Si c’est un usufruitier, il devra obtenir l’accord du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire.

Dans le cas d’un indivisaire, il convient de solliciter l’approbation des autres indivisaires ou de posséder un mandat spécial. Notons que l’époux bailleur peut être l’unique propriétaire si l’exploitation agricole lui appartient ou s’il obtient l’accord de son conjoint. Le bail rural n’est, en revanche, pas applicable aux contrats conclus en application d’un texte spécifique, aux conventions relatives aux forêts ou dont le bien est soumis à ce régime, mais également aux contrats assurant l’entretien d’une parcelle située à proximité d’une habitation. Les conventions d’occupation précaire ne peuvent, en outre, en bénéficier (article L411-2 du code rural et de la pêche maritime).

Certains contrats peuvent également échapper à ce régime.

À ce titre, la location de terre agricole de petite surface, la vente d’herbe si elle n’est pas permanente ou le contrat de prise en pension d’animaux ne peuvent y recourir.

Quelle est la durée du bail rural ?

La durée du bail rural ne peut être inférieure à 9 ans (article L411-5 du code rural et de la pêche maritime). Elle peut être moindre s’il s’agit d’un bail rural conclu avec une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), si la parcelle est d’une superficie inférieure au seuil fixé par l’arrêté préfectoral ou si le preneur s’est vu accorder un contrat de location temporaire d’un an en vue d’y installer un descendant. Son renouvellement est automatique sauf si le bailleur décide de rompre le contrat. Cette rupture devra être justifiée par un motif grave et légitime tel un défaut de paiement ou d’exploitation. Il peut également invoquer son droit de reprise afin de construire un logement ou d’exploiter personnellement le fonds (article L411-46 du code rural et de la pêche maritime).

Notons qu’une indemnité peut être allouée au preneur si ce dernier a amélioré le fonds exploité durant la location (article L411-69 du code rural et de la pêche maritime).

Obligations des parties en matière de bail rural

Le bail rural met à la charge des parties diverses obligations. Il convient de distinguer les obligations propres au preneur et celles du bailleur. Concernant les obligations du preneur, il est tenu au paiement du loyer ou au versement de la partie de la récolte dû. Il doit également exploiter le bien immobilier dans le respect des dispositions prévues au contrat (article 1766 et 1767 du Code civil) et avertir le bailleur en cas d’usurpation par un tiers, c’est-à-dire lors d’une occupation indue (article L411-26 du code rural et de la pêche maritime). Il dispose de la faculté de modifier les terrains loués afin de les améliorer. L’obtention d’une autorisation écrite du bailleur est requise avant de procéder à toute modification non prévue par le contrat.

Rappel de l'expert

S’il opte pour un bail rural « environnemental », le preneur devra, en outre, protéger les pratiques culturales en préservant l’eau ou le paysage.

Concernant les obligations du bailleur, il doit permettre au preneur d’exploiter le bien loué dans les conditions prévues par la convention. En ce sens, le propriétaire doit notamment entretenir le bien immobilier et prendre en charge les grosses réparations. Il est tenu également de verser la prime d’assurance incendie et  de s’acquitter de l’impôt foncier.

Cession du bail rural et sous-location

Par principe, le contrat de bail rural ne peut être cédé et la sous-location est interdite, même si le bailleur a donné son approbation (article L411-35 du code rural et de la pêche maritime). En cas de non-respect, le bail peut être résilié. Dans certaines situations, il est possible d’y déroger. À titre d’exemple, on peut évoquer l’échange ou la location de parcelles dans le but d’améliorer l’exploitation, et à condition d’obtenir l’accord du propriétaire. Cela est également admis pour une sous-location de courte durée (3 mois maximum). Le consentement du propriétaire doit être sollicité. À défaut, le tribunal paritaire des baux ruraux doit être saisi.

De surcroit, la cession du bail peut être accordée au conjoint ou à un descendant suite à l’approbation du bailleur ou par l’intermédiaire d’une décision judiciaire.

Par ailleurs, la mise à disposition de la totalité ou d’une partie des parcelles peut être opérée si le preneur s’engage avec une société dont l’objet est principalement agricole. Cela suppose l’information du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et la poursuite de l’activité par le nouveau locataire au sein de l’entité. Précisons qu’une autorisation d’exploiter peut conditionner la cession du bail rural (article L331-6 du code rural et de la pêche maritime).