La surface d’une parcelle cadastrale détermine structurellement l’étendue d’un bien immobilier d’un propriétaire. La création du cadastre relève à l’origine de l’initiative de Napoléon. Son objectif était de fixer les limites de la propriété individuelle et permettre de prélever un impôt foncier équitable.

Plusieurs réformes ont eu lieu afin de rendre le découpage du territoire plus efficace.

En raison des améliorations technologiques inhérentes à l’évolution de la société, la numérisation des données cadastrales permet une mise à jour permanente. Il convient d’expliquer la signification de ces données, leurs contenues, mais également leurs fonctions.

La surface d’une parcelle cadastrale sur un plan légal

La surface d’une parcelle cadastrale répond à des règles précises qu’il convient de ne pas ignorer. Le cadastre est souvent considéré comme « l’état civil de la propriété foncière » ou la « pièce d’identité » d’une parcelle située au sein d’une commune. Il liste des informations sur les biens immobiliers bâtis ou non sur un territoire déterminé. Chaque parcelle est précisée dans sa consistance via une représentation parcellaire (article 4 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955). Il indique l’utilité économique de cette dernière, ce qui permet de déterminer l’impôt foncier à payer.

Les données cadastrales sont, en outre, liées à la possession du sol, mais également aux modalités d’occupation du terrain.

Elles peuvent être constituées d’une documentation graphique symbolisée par les plans cadastraux ou littéraux tels des registres ou fichiers. Une visualisation numérique peut être faite de chaque surface d’une parcelle cadastrale via le site internet Géoportail. Par ailleurs, le « cadastre » constitue l’administration chargée des opérations liées aux documents cadastraux. Elle est rattachée à la direction générale des impôts au ministère des Finances.

La surface d’une parcelle cadastrale en données

La surface d’une parcelle cadastrale s’apprécie selon des données qui comprennent des plans listant toutes les parcelles et les constructions édifiées. Pour les zones urbaines, les plans récents sont réalisés à l’échelle 1/500e ou 1/1000e, les plus anciens à l’échelle 1/1250e. Les zones rurales bénéficient d’une échelle 1/2000e pour les plus récents et 1/2500e ou 1/5000e pour les plus anciens. Les données d’une surface d’une parcelle cadastrale comprennent également un tableau d’assemblage.

Ce dernier est un plan général de la commune représentant un ensemble de divisions de parcelles.

Cela permet d’identifier approximativement la propriété recherchée. En ce sens, la section est représentée par une lettre et le numéro de la parcelle (« parcelle L456 »). Une documentation est, en outre, présente. Elle comporte l’état des sections qui fait l’inventaire des éléments de la propriété. Cela permet de déterminer la valeur locative cadastrale (taxe d’habitation et taxe foncière). Ces données contiennent aussi la matrice cadastrale recensant l’indication du ou des propriétaires successifs.

Cette dernière s’appuie sur les déclarations opérées par les propriétaires réalisant des travaux et par les données mentionnées dans les actes de vente.

Fonctions des données cadastrales

Les données cadastrales ont pour but d’enrichir le système d’information géographique. Celui-ci a pour vocation de créer, d’organiser et de présenter des éléments géoréférencés, mais aussi de produire des plans et des cartes très détaillées (article 34-1 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955). Elles n’ont, en revanche, pas la moindre incidence juridique, les renseignements sur la parcelle n’ayant qu’une valeur indicative.

En effet, le rôle du cadastre est essentiellement fiscal. Il contribue au calcul de l’impôt foncier de chaque propriété.

Chaque surface d’une parcelle cadastrale est passée en revue. Ainsi, il procède à un bilan précis de la valeur cadastrale de chaque terrain. Il permet, en outre, de déterminer la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, mais également la taxe d’habitation. De surcroit, l’établissement et la mise à jour du plan cadastral s’effectuent par l’intermédiaire de ces données. Cela se traduit par le recensement des terrains et des nouvelles constructions. Elles permettent d’identifier pour chaque bien immobilier, la surface d’une parcelle cadastrale de chaque propriétaire.

Par ailleurs, les informations relatives au cadastre ne constituent pas une preuve du droit de propriété, mais des éléments de présomption.

En ce sens, si aucun document n’établit clairement les limites de la propriété, les données cadastrales peuvent les préciser. Ces dernières ne peuvent, en revanche, primer sur le bornage (Cass. Civ. 14 janvier 2016, n°14-25.345). Toutefois, il est possible que le titre de propriété cède devant ce type de données (Cass. Civ. 19 janvier 2010, n°08-18.093). Précisons que les données cadastrales ont une fonction « didactique » pour les professionnels de l’immobilier, les administrations ou les collectivités locales.

Information de la surface d’une parcelle cadastrale

L’accès aux données de la surface d’une parcelle cadastrale se matérialise par la possibilité de les consulter auprès des administrations qui les détiennent. En ce sens, les services fiscaux, les archives communales, voire départementales, peuvent conserver de telles données. Dans les communes de moins de 2 000 habitants, elles sont, en principe, déposées au sein des archives départementales (article L212-11 du Code du patrimoine). Dans les villes de plus de 2 000 habitants, le recours aux archives départementales peut être ordonné par le préfet dès lors que les modalités de conservation ne sont plus adaptées (article L212-12 du Code du patrimoine).

Conseil d'Expert

Les informations peuvent être transmises de diverses manières (consultation, reproduction, envoi sur support papier, numérique ou électronique).

Toutefois, les tiers n’ont pas accès à l’intégralité de ces informations. En effet, le demandeur est tenu d’identifier précisément le bien immobilier ou de désigner le titulaire d’un ou plusieurs immeubles pour y accéder. Cette seconde modalité lui permet d’obtenir toutes les indications relatives aux biens visés par la demande (article 107 A du livre des procédures fiscales). La Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) a confirmé cette position (délibération n° 2007-190 du 10 juillet 2007). Notons que cette organisation a toutefois assoupli sa politique en 2012 concernant l’utilisation des informations liées au cadastre. Cette simplification n’exonère pas de tenir compte de l’importance des données personnelles.

De surcroit, la direction générale des finances publiques a mis en place un service de consultation des données tenant à la surface d’une parcelle cadastrale.

Ces dernières ont été numérisées et transmises aux communes concernées. Ainsi, on peut obtenir certains renseignements associés à la parcelle du terrain notamment l’orientation, le numéro d’identification ou l’échelle de la représentation. Cette recherche peut s’effectuer sur plusieurs axes. En effet, elle peut s’opérer par département, commune, adresse exacte ou références cadastrales. Pour cela, il convient d’indiquer précisément le lieu où se trouve la propriété ou la section et le numéro de parcelle (ou de la feuille cadastrale). Les frais de reproduction peuvent être exigés avant toute communication. Ils sont fixés par arrêté (arrêté du 19 décembre 2001).

Notons que la commission d’accès aux documents administratifs (CADA) est compétente pour tout ce qui relève de la conservation des données cadastrales et des modalités d’accès.