La gestion d’une copropriété n’est pas évidente. Elle nécessite la présence de plusieurs intervenants, dont le syndicat de copropriétaires. Ce dernier a un rôle prépondérant. Il assume de nombreuses fonctions et décharge ainsi les membres de la copropriété de nombreux inconvénients.

Toutefois, il peut être amené à répondre des fautes liées à ses missions.

Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires ?

L’ensemble des copropriétaires d’un immeuble est représenté par le syndicat de copropriétaires (article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Ainsi, une personne qui acquiert un lot dans une copropriété devient automatiquement membre du syndicat. Il n’y a aucune formalité à effectuer. Cet organe est doté d’une personnalité juridique distincte de ses membres. En ce sens, il peut agir en justice ou être poursuivi, conclure des contrats, acquérir des biens mobiliers ou immobiliers dans la limite de son objet, mais également vendre des parties communes (article 16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Dans des copropriétés plus vastes, il est possible de trouver un ou plusieurs syndicats secondaires.

Celui-ci assure la gestion, l’entretien et la conservation de l’un des bâtiments de la copropriété. De surcroît, le président du conseil syndical du syndicat secondaire peut représenter les copropriétaires lors de l’assemblée générale du syndicat principal. Toutefois, cette décision doit avoir été validée par la majorité des copropriétaires. Il convient de rappeler que les membres du syndicat secondaire sont tout de même rattachés à l’organe principal. Si le règlement de copropriété le permet, il peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif (article 14 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Son président est choisi par le conseil syndical parmi les membres de la copropriété. Ce dernier assume la fonction de syndic. Il n’est donc pas possible d’opter pour un syndic professionnel.

Conseil d'Expert

Ce mode de gestion peut être prévu dès le début par le règlement de copropriété ou en assemblée générale à la majorité des voix de l’intégralité des copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Si la copropriété comporte moins de dix logements et dispose d’un budget prévisionnel médian inférieur à 15 000 €, le syndicat peut décider de ne pas recourir à un conseil syndical. La désignation du syndic se fera directement parmi les membres de la copropriété, lors d’une assemblée générale. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire (article 17-1-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Les syndicats de copropriétaires peuvent également constituer des unions de syndicat. Cela est destiné à faciliter l’entretien et la gestion des copropriétés.

Par ailleurs, la loi Alur est venue prévoir l’immatriculation des syndicats de copropriétaires au sein d’un registre national (loi n°2014-366 du 24 mars 2014). C’est au syndic d’effectuer celle-ci dans des délais variant selon la taille de la copropriété.

Missions du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires a pour mission principale de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble. À ce titre, il est tenu d’entretenir le bien et de faire exécuter les travaux de réparation des parties communes, mais aussi des éléments d’équipement afin de maintenir l’immeuble dans un bon état. Dans le cas où l’assemblée générale refuse d’entreprendre les travaux demandés par un copropriétaire, ce dernier peut demander réparation des dommages causés par les manquements du syndicat à ces obligations légales (Cass. Civ. 30 septembre 2014, n°13-20.563). De surcroît, il doit établir un règlement de copropriété et constater la bonne application et le respect de ce dernier par tous les copropriétaires. La modification du règlement ne peut s’opérer que lors d’un vote en assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires est pourvu de rôles divers

Le syndicat de copropriété engage le personnel chargé de la surveillance et de l’entretien de l’immeuble. Il doit également souscrire des assurances pour la copropriété, notamment une assurance responsabilité civile. Cette dernière permet au syndicat de se prémunir contre les risques pouvant engager sa responsabilité. Pour faire face à toutes ces dépenses, le syndicat de copropriétaires vote un budget prévisionnel annuel (article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Il nomine et révoque, en outre, le syndic et les membres du conseil syndical. Ces derniers sont élus lors d’une assemblée générale et peuvent être révoqués en cas de faute grave. Tout syndicat de copropriétaires doit se réunir, au moins une fois par an, en assemblée générale (article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Par ailleurs, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice contre un ou plusieurs copropriétaires, le syndic ou des tiers à la copropriété.

Toutefois, il n’a pas vocation à intervenir sur les litiges relatifs aux troubles de voisinage si ces derniers ne portent pas atteinte à la conservation de l’ensemble immobilier et si ceux-ci ne concernent pas l’administration des parties communes. Rappelons que c’est souvent le syndic qui accomplira la plupart de ces tâches. En effet, le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat (article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Les décisions prises par le syndicat doivent faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Responsabilité du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires doit respecter le règlement de copropriété. Il ne peut donc imposer aux copropriétaires des décisions portant atteinte à la destination ou au mode de jouissance des parties privatives. De surcroît, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. La victime n’a pas à démontrer la faute du syndicat pour obtenir réparation. Sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal de grande instance. Toutefois, le syndicat de copropriétaires pourra exercer une action récursoire contre la ou les personnes à l’origine du trouble. Par ailleurs, les tiers victimes d’un dommage peuvent se retourner contre le syndicat en raison de sa qualité de gardien de l’immeuble.

De même, sa responsabilité peut être retenue dans le cas de dommages causés par son préposé (un gardien d’immeuble par exemple).

Elle peut aussi être engagée en cas de faute du syndicat. En ce sens, le fait d’avoir commis une négligence, ayant entraîné un dommage, entraîne la condamnation de ce dernier (Cass. Civ. 2 juin 2005.n°03-20.011). Le syndicat de copropriétaires peut être exonéré de toute responsabilité s’il établit que le dommage est né d’un forfait de la victime. Une situation inédite à l’image d’un cas de force majeure peut aussi participer au fait d’échapper à toutes poursuites (Cass. Civ. 2 avril 1997.n°95-16.531). En revanche, aucune exonération ne lui sera accordée si l’absence de travaux a engendré un dommage aux parties privatives du copropriétaire.

Cela est valable même si les dégradations sont imputables à ce dernier (Cass. Civ. 15 octobre 2014, n°13-18.343).