Être propriétaire est loin d’être une sinécure. En effet, de nombreux impondérables peuvent venir gâcher la vie du bailleur. Parmi ceux-ci, le trouble ou la maladie du locataire sont de nature à porter atteinte aux intérêts du propriétaire. Le syndrome de Diogène en est l’illustration parfaite. Le propriétaire peut-il s’en prémunir ou y faire quelque chose ?

Louer un bien à un locataire atteint de ce syndrome peut conduite les propriétaires à vivre un véritable cauchemar compte tenu des dégâts engendrés par cette maladie.

En quoi consiste le syndrome de Diogène ?

Le syndrome de Diogène est une pathologie touchant une personne physique et correspondant à un trouble du comportement. Cette maladie engendre une condition de vie négligée, voire insalubre. En effet, les victimes de ce trouble sont sujettes à une accumulation compulsive appelée syllogomanie. Ainsi, le locataire peut être amené à conserver des objets divers et variés comme des emballages, poubelles, déchets ménagers, journaux, etc. Précisons que ces choses n’ont pas nécessairement une utilité ou une valeur particulière. Cette conservation peut même être dangereuse et rend le logement impropre à sa destination initiale. En ce sens, des fonctions du logement peuvent être affectées. Cela peut même aller jusqu’à paralyser la possibilité de cuisiner, de se laver ou de dormir. En d’autres termes, la résidence devient un lieu rempli de détritus où seul le locataire s’y retrouve. D’autres symptômes de la pathologie peuvent être observés telle une hygiène corporelle et domestique négligée, un déni sur sa propre situation, une absence de décence et une profonde insouciance.

L’isolement social et le refus d’aide constituent également des signes annonciateurs de la dégradation de l’état du locataire.

Depuis 2013, le syndrome de Diogène est considéré comme un trouble mental. L’altération des facultés cérébrales du locataire, en raison de la maladie, engendre une situation de danger pour ce dernier, mais également pour le voisinage (Cass. Civ. 27 février 2013, n°12-14.127). Inutile de vous faire un dessin, les conséquences du syndrome de Diogène sont souvent dramatiques pour le bailleur. En effet, l’appartement ou la maison peut se retrouver dans une situation d’insalubrité voire même être totalement saccagé. Dans la plupart des cas, la remise en état de l’intégralité du logement est nécessaire. Il est courant d’observer, en outre, de la part du locataire atteint de cette pathologie un non-paiement des loyers. Par conséquent, le bailleur ne recevra pas de remboursements des frais engagés pour le désengorgement et la réparation de l’habitat. Ce dernier se trouve ainsi démuni face à un tel individu.

Les procédures judiciaires étant longues et coûteuses pour un résultat incertain, nombreux sont les  propriétaires hésitant à poursuivre leurs locataires. Ils se contentent d’un dépôt de garantie bien « léger » en comparaison du préjudice subi.

Obligations pesant sur le locataire atteint du syndrome de Diogène

Nonobstant le syndrome de Diogène, le locataire est tenu de respecter deux obligations principales : le paiement du loyer et l’usage « raisonnable » du logement (article 1728 du code civil). En ce sens, il doit jouir de l’habitation selon sa destination et dans le respect des règles relatives à cette dernière prévues par le contrat. Il doit, en outre, répondre aux dégradations et pertes relatives au logement, à moins de prouver que celles-ci sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers. Il est tenu d’assurer l’entretien du bien loué ainsi que les réparations locatives, notamment celles des équipements mis à disposition (décret n°87-712 du 26 août 1987).

À la fin du bail, Il doit restituer un logement correspondant à la description faite dans l’état des lieux d’entrée (article 1730 du code civil).

En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé l’avoir reçu dans un bon état (article 1731 du code civil). Rappelons que la gestion et la conservation du bien s’effectuent durant toute la durée de la location. À défaut, le propriétaire est en droit de ne pas restituer le dépôt de garantie ou tout au moins de garder le montant nécessaire à ces réparations. Le locataire peut toutefois contester les frais de remise en état en adressant un courrier au propriétaire. En cas de litige, il est loisible aux parties de saisir la commission départementale de conciliation.

À défaut d’accord amiable, le tribunal d’instance territorialement compétent peut être saisi.

Syndrome de Diogène : voies de recours

Afin de dénouer le « problème » et devant l’impossibilité de dialogue avec le locataire, le bailleur dispose de peu d’issues. En effet, la victime du syndrome de Diogène ne se rend pas compte de son état et ne souhaite recevoir aucune aide. Elle assimile celle-ci à une forme d’intrusion. On conseillera donc au propriétaire de donner congé au locataire à la fin du bail. En ce sens, la rupture du contrat de location en raison de motifs légitimes et sérieux est parfaitement valable (article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur n’a pas à caractériser une faute du preneur, le fait de troubler le voisinage constitue un motif recevable. En effet, il convient de rappeler qu’il est interdit de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. Civ. 13 avril 2005, n°03-20.575). Les troubles sont dits « anormaux » dès lors qu’ils excèdent les inconvénients habituels du voisinage (Cass. Civ. 4 février 1971, n° 69-14.964). Les nuisances olfactives sont de nature à caractériser un trouble pour le voisinage (Cass. Civ. 14 janvier 2016, n°14-25.351).

Toutefois, un préavis de six mois doit être observé pour les locations vides.

Si cela concerne un bail meublé, un délai est de trois mois est nécessaire pour donner congé au locataire. De surcroit, si la personne atteinte du syndrome de Diogène n’use pas du logement de manière convenable ou effectue un usage prohibé, le bailleur peut procéder à la résiliation du bail (article 1729 du code civil). Une clause résolutoire peut également avoir été prévue au sein du contrat (article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Suite à un défaut d’entretien du bien loué, le locataire a été, en outre, condamné au paiement d’une provision relative aux coûts des travaux de réfection du bâtiment (Cass. Civ. 10 mars 1999 n° 97-14.531).

Conseil d'Expert

Si le locataire refuse de quitter le logement, il sera alors possible d’engager une action visant à son expulsion (article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution). Celle-ci doit être effectuée devant le tribunal d’instance compétent. Le bailleur peut solliciter du représentant de l’État, l’intervention de la police afin de procéder à l’expulsion du locataire fautif (article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution).

Aucune expulsion ne peut, en revanche avoir lieu entre le 1er novembre et le 15 mars en raison de la « trêve hivernale » (article L613-3 du code de la construction et de l’habitation). Notons qu’il est possible de s’adresser au maire de la commune. Ce dernier est tenu de prendre les mesures adéquates contre les personnes atteintes de troubles mentaux, tel le syndrome de Diogène, dont l’état est susceptible d’entraver la sécurité des personnes ou la conservation de la propriété (article L2212-2 du code général des collectivités territoriales). Il doit notamment faire respecter la salubrité publique.

À ce titre, le propriétaire dispose d’un éventail de sanctions (article L541-3 du code de l’environnement).