La cession de biens immobiliers peut s’opérer de différentes manières. La vente aux enchères immobilières en fait partie. Il convient de préciser à quoi elles correspondent, les personnes y ayant recours, son déroulement, mais également son coût.

Définir la vente aux enchères immobilières

La vente aux enchères immobilières consiste à céder le bien immobilier au plus offrant. Elle est ouverte à toutes personnes (particuliers comme professionnels). Elle a lieu au sein du tribunal de grande instance ou à la chambre des notaires. Il y a deux façons de procéder à la vente aux enchères. Elle peut s’effectuer « à la bougie », peu importe que l’adjudication se déroule à l’amiable ou par voie judiciaire. Il est possible d’opter pour l’enchère « au chronomètre », mais uniquement pour la vente judiciaire. Ces spécificités impliquent une attention toute particulière de la part du notaire. Il suit tout le processus et veille au bon déroulement des enchères.

Notons que l’annonce de la vente aux enchères immobilières s’effectue par l’intermédiaire de « Licitor ».

La localisation du bien immobilier, sa description rapide et le montant de la mise à prix sont mentionnés sur cette dernière. Elle doit, en outre, indiquer les dates de visites « sur place » et l’identité de l’avocat ou du notaire s’occupant de la cession. Ce dernier dispose d’un cahier des charges, contenant des informations sur le bien, librement accessibles au public au sein du lieu où il exerce. Afin d’attirer les investisseurs, la mise à prix ne doit pas être trop haute. Concernant les ventes judiciaires, la fixation du prix est opérée directement par le juge.

À l’inverse, la vente amiable bénéficie d’une liberté quant à sa fixation. Il est recommandé de fixer un prix ne dépassant pas les deux tiers de la valeur du bien.

Par ailleurs, la vente aux enchères immobilières traite de biens en tout genre. En effet, cela peut être un appartement, une maison, un terrain à bâtir, d’anciens locaux commerciaux…  Concrètement, il n’y a aucune restriction quant au type de biens cédés.

Qui a recours à la vente aux enchères immobilières ?

La vente aux enchères immobilières peut concerner différents propriétaires comme un particulier, un professionnel, une association ou une institution. Certains services de l’État (« France domaine » ou « l’agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués ») y ont fréquemment recours. La vente est ouverte au public. Toutefois, les personnes souhaitant participer à l’enchère doivent respecter certaines conditions. Un chèque de consignation est en principe demandé par la chambre des notaires. Il sera restitué à l’intéressé s’il ne remporte pas l’enchère (article R322-41 du code des procédures civiles d’exécution). De surcroit, il faut être représenté par un avocat pour les ventes se déroulement au sein du tribunal de grande instance (article R322-40 du code des procédures civiles d’exécution). Ce dernier doit être inscrit au barreau de la juridiction compétente. Il disposera d’un pouvoir mentionnant la limite autorisée pour son client lors des enchères.

Un chèque de consignation représentant au moins 10 % du montant de la mise à prix du bien doit, en outre, lui être remis. Celui-ci ne peut être inférieur à 3 000 €.

Le déroulement de la vente aux enchères immobilières

Après l’annonce de la mise à prix du bien immobilier mis en vente et du montant des frais annexes à la charge du notaire, une « bougie » est allumée. Elle symbolise le début des enchères. La vente du bien immobilier n’a lieu qu’à l’issue de la combustion de deux bougies successives sans qu’aucune enchère ne soit intervenue. Par ailleurs, si l’adjudication est effectuée « au chronomètre », l’attribution du bien a lieu au bout de 90 secondes sans nouvelle offre (article R322-45 du code des procédures civiles d’exécution).

À l’issue de la vente judiciaire, l’avocat est chargé de procéder aux formalités de publicité auprès du Bureau des Hypothèques.

L’acquéreur obtient officiellement le bien immobilier 15 jours après l’enchère. Il n’est, en revanche, pas nécessaire de conclure un acte notarié. Pour les adjudications effectuées à la chambre des notaires, le transfert de propriété est analogue à celui entre deux parties libres de contracter. Notons qu’en cas de surenchère, le bien immobilier sera remis en vente. De même, si l’acquéreur ne peut payer le montant de la vente et des frais annexes, une nouvelle cession peut s’opérer au prix initialement fixé (article R322-66 du code des procédures civiles d’exécution). Ce dernier peut être tenu au paiement de l’écart éventuel entre le prix de vente et celui de la revente. Dans cette hypothèse, le chèque de consignation sera encaissé.

L’adjudicataire de la vente aux enchères immobilières

L’adjudicataire est celui qui remporte la vente. Concrètement, la personne ayant transmis l’offre la plus importante obtient le bien immobilier. Toutefois, la cession ne devient définitive qu’à l’expiration d’un délai de dix jours. Durant cette période, il est possible d’effectuer des surenchères. Ces dernières doivent être supérieures à 10 % du prix de vente (article R322-50 du code de procédures civiles d’exécution). Si une offre est formulée dans les 10 jours suivant l’opération, une nouvelle mise à prix du bien immobilier doit s’opérer.

Coût de la vente aux enchères immobilières

Lors d’une vente judiciaire au TGI, le « vainqueur » de l’enchère doit supporter les frais antérieurs à la vente telle que les frais d’huissier de justice ou de publicité (article L322-9 du code des procédures civiles d’exécution). Ces derniers varient selon la localisation du bien et l’importance de ce dernier. Une vérification du montant est opérée par le magistrat en charge des enchères. L’annonce des frais doit être effectuée avant le début de la vente. L’adjudicataire est tenu de verser les droits de mutation, mais également les frais de recouvrement qui sont subordonnés au prix de la cession. De surcroit, le montant de l’enchère doit être versé dans les deux mois à compter de la cession (article R322-56 du code des procédures civiles d’exécution).

Jurisprudence

À défaut, une majoration du prix est prévue par le cahier des conditions de vente. En cas de défaillance de l’acquéreur, le bien immobilier est remis en vente via une procédure de « réitération des enchères » ou de « folle enchère » (Cass. Civ. 11 juillet 2013, n°12-13.737).

S’agissant d’une enchère se déroulant à la Chambre des Notaires, les frais d’organisation et de publicité ne représentent, pour l’acquéreur, que 1% du prix de vente hors taxe. Il faut tout de même y ajouter les frais de notaire et les droits de mutation. Le montant global des frais à la charge de l’acheteur est compris entre 10 et 15% du prix de vente. Par ailleurs, l’acquéreur ne dispose que de 45 jours pour procéder au paiement. Il convient de noter que les intérêts débutent à compter du onzième jour suivant la cession.

Vente aux enchères immobilières sur Internet

La vente aux enchères immobilières peut également se dérouler via Internet (article L321-3 du code de commerce). En effet, les notaires proposent un système « immo-interactif ». Celui-ci répertorie les mêmes informations que pour une enchère classique comme la description du bien, sa mise à prix, le cahier des charges, les différents diagnostics, les dates de visites… Pour accéder aux enchères, il suffit de s’inscrire sur le site mentionné plus haut.  Vous recevrez alors un agrément électronique ainsi qu’un mot de passe. Cette enchère « électronique » dure deux jours à compter de la date fixée. Si une offre est adressée dans les deux dernières minutes de l’adjudication, le délai de clôture est repoussé de deux minutes. Au terme de l’enchère, le vendeur peut retenir l’offre qu’il souhaite. À la différence des autres adjudications, l’offre la plus élevée peut être écartée. Il convient ensuite de procéder à la signature du compromis de vente chez un notaire.

La suite de la procédure est la même que pour une vente traditionnelle.